AVM için Enerji Verimliliği

AVM için enerji verimliliği nedir?

AVM (Alışveriş Merkezi) için enerji verimliliği, bu büyük binalarda enerji kaynaklarının en etkin şekilde kullanılması ve enerji israfının önlenmesi anlamına gelir. Yani bir AVM’nin ısıtma, soğutma, aydınlatma, asansör, yürüyen merdiven gibi tüm sistemlerinde aynı konfor ve hizmet düzeyini korurken daha az enerji tüketmesidir. AVM’ler yapıları gereği 7/24 çalışan, yüksek enerji ihtiyacı olan komplekslerdir. Enerji verimliliği uygulamaları ile, birim hizmet başına düşen enerji tüketimini azaltmak hedeflenir. Bu kapsamda kullanılan teknolojiler ve yöntemler sayesinde gereksiz enerji kullanımı ortadan kaldırılır ve her bir kilovat saat enerjiden maksimum fayda sağlanır.

AVM’lerde enerji verimliliği konsepti, bina genelinde bir enerji yönetimi yaklaşımı gerektirir. Bu yaklaşım; enerji tüketiminin ölçülmesi, verimsiz noktaların tespiti, iyileştirici önlemlerin uygulanması ve sürekli izleme adımlarını içerir. Sonuç olarak, enerji verimliliği yüksek bir AVM, aynı faaliyetleri yürütürken daha az elektrik ve yakıt harcar. Bu durum hem işletme maliyetlerini düşürür hem de ülkenin enerji kaynaklarının etkin kullanımına katkı sağlar. Özetle, AVM’lerde enerji verimliliği, konfordan ödün vermeden enerji tasarrufu sağlamak demektir ve bu alanda atılan adımlar ilerleyen sorularda detaylandırılacaktır.

AVM için enerji verimliliği neden önemlidir?

Ekonomik nedenler: Enerji verimliliği, AVM’lerin işletme giderlerini ciddi oranda azaltabilir. Analizlere göre bir alışveriş merkezinin işletme maliyetlerinin yaklaşık %30’unu enerji giderleri oluşturabilmektedir. Dolayısıyla, enerji verimli teknolojiler kullanmak ve israfı önlemek, elektrik faturalarını düşürerek AVM’nin kârlılığını artırır. Ayrıca enerji maliyetlerinin düşmesi, kiracı mağazaların ortak giderlerinin azalması anlamına geleceğinden, kiracılar için de avantaj sağlar. Bir AVM, verimli oldukça elde ettiği tasarruf bütçesini pazarlama veya iyileştirme faaliyetlerine aktarabilir.

Çevresel nedenler: Alışveriş merkezleri büyük enerji tüketimleri nedeniyle yüksek karbon ayak izine sahiptir. Enerji verimliliği uygulamaları, aynı hizmeti daha az enerjiyle sağlayarak sera gazı emisyonlarını azaltır. Bu da çevrenin korunmasına katkı yapar ve AVM’lerin sürdürülebilirlik hedeflerine ulaşmasına yardımcı olur. Özellikle Türkiye gibi enerji ihtiyacının büyük kısmını fosil yakıtlardan karşılayan ülkelerde, verimli her kilovat-saat, atmosfere salınan karbon miktarını düşürür.

Yasal uyum: Türkiye’de yürürlükte olan 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve ilgili yönetmelikler, büyük ticari binalarda enerji verimliliğine yönelik önlemleri zorunlu kılmıştır. Enerji yöneticisi bulundurmak, periyodik enerji etüdleri yapmak ve Enerji Kimlik Belgesi almaya yönelik yükümlülükler, AVM’ler için kanuni gerekliliklerdir (detaylar aşağıda ele alınacak). Bu nedenle enerji verimliliğine önem vermeyen AVM’ler yasal yaptırımlarla veya cezalarla karşılaşabilir. Verimli AVM’ler ise mevzuata uyumlu olarak faaliyet gösterir ve bu da kurumsal riskleri azaltır.

İtibar ve rekabet avantajı: Enerji verimli ve çevreye duyarlı AVM’ler, kamuoyu ve yatırımcı gözünde daha olumlu bir imaja sahip olur. Özellikle LEED/BREEAM gibi yeşil bina sertifikaları almış veya enerji yönetim standardı uygulayan AVM’ler, marka değerini yükseltir. Bu da hem müşterilerin hem de kaliteye önem veren kiracı markaların tercih sebebi olabilir. Sonuç olarak enerji verimliliği, günümüz koşullarında AVM’ler için hem ekonomik hem çevresel hem de kurumsal açıdan kritik önemde bir konudur.

AVM için enerji verimliliği nasıl sağlanır?

Bir AVM’de enerji verimliliği sağlamak için sistematik bir yaklaşım izlenmelidir. İlk adım olarak mevcut durum analizi yapılır ve binanın enerji performansı değerlendirilir. Bu kapsamda uzmanlar tarafından detaylı bir enerji etüdü gerçekleştirilir; yani AVM’nin tüm enerji tüketen sistemleri (aydınlatma, HVAC, asansör, vb.) ölçülerek nerelerde verimsizlik olduğu saptanır. Bu analiz sonucunda yüksek tüketim alanları belirlenir ve tasarruf potansiyeli ortaya konur. Örneğin bir enerji etüdü, eski tip aydınlatmaların çok enerji harcadığını veya iklimlendirme sisteminin verimsiz çalıştığını gösterebilir.

Belirlenen fırsatlar doğrultusunda ikinci adım iyileştirme önlemlerinin planlanmasıdır. Bu aşamada uzmanlar, enerji tasarrufu sağlayacak önlemleri ve yatırım gerektiren projeleri listeler. Örneğin, klasik ampullerin LED ile değiştirilmesi, eski klimaların yüksek verimli modellerle yenilenmesi, yalıtımın güçlendirilmesi gibi çözümler planlanır. Ardından, AVM yönetiminin bütçe ve operasyonel durumuna göre enerji verimliliği projeleri hayata geçirilir. Bu uygulamalar sırasında mümkünse devlet teşviklerinden de yararlanılır (örneğin Verimlilik Artırıcı Projeler desteği, bakınız ilgili soru).

Enerji verimliliği sağlama sürecinin üçüncü önemli ayağı kontrol ve izlemedir. Uygulamaya konan tasarruf önlemlerinin etkinliği, enerji izleme sistemleriyle takip edilir. Tüketimler düzenli olarak ölçülür ve hedeflerle karşılaştırılır. Bu sayede elde edilen tasarruflar doğrulanır ve sapmalar varsa ek önlemler alınır. Sürekli izleme, enerji yönetiminde sürekliliği ve sürdürülebilir iyileşmeyi garanti eder. Kısaca, enerji verimliliği; doğru analiz, uygun teknoloji yatırımı ve düzenli izleme döngüsüyle AVM’de kalıcı olarak sağlanabilir.

Enerji verimliliği sağlama adımları özetle şunlardır:

1. Enerji etüdü yapılması: Mevcut tüketimin incelenmesi, verimsiz alanların tespiti. 
2. İyileştirme planı oluşturulması: Tasarruf sağlayacak teknik önlemlerin belirlenmesi (LED, otomasyon, yalıtım vb.). 
3. Uygulamaların hayata geçirilmesi: Gerekli ekipman yatırımının yapılıp yeni sistemlerin devreye alınması. 
4. Eğitim ve farkındalık: Teknik personelin ve ilgili çalışanların enerji verimliliği konusunda bilinçlendirilmesi (insan kaynaklı hataları azaltmak için). 
5. İzleme ve optimizasyon: Tüketimin sürekli ölçülerek hedeflere göre izlenmesi, bakım ve optimizasyonlarla sürekli iyileştirme yapılması. 

Bu döngü sayesinde AVM’lerde enerji verimliliği bir defalık değil, sürekli gelişen bir süreç olarak sağlanır.

AVM için enerji verimliliği yöntemleri nelerdir?

AVM’lerde enerji verimliliğini artırmak için uygulanabilecek yöntemler birkaç ana başlık altında toplanabilir:

• Teknoloji ve Ekipman Modernizasyonu: Eski, verimsiz cihazların yeni nesil yüksek verimli cihazlar ile değiştirilmesi temel yöntemlerden biridir. Örneğin akkor veya floresan lambaların LED aydınlatmalarla değiştirilmesi, eski tip klimaların inverter teknolojili yüksek verimli modellerle yenilenmesi gibi adımlar doğrudan tasarruf sağlar. Benzer şekilde pompa ve fanlarda frekans konvertörü (VSD) kullanmak, asansör ve yürüyen merdiven motorlarını yüksek verimli (A sınıfı) ve gerektiğinde frekans kontrollü hale getirmek enerji kayıplarını azaltır. 
• İşletme ve Kontrol Optimizasyonu: Enerji verimliliği sadece ekipmanla değil, işletme stratejileriyle de sağlanır. Bina otomasyon sistemi kurarak aydınlatma, ısıtma-soğutma ve havalandırma sistemlerini ihtiyaç dışı zamanlarda otomatik kapatmak veya kapasitesini düşürmek insan hatalarını en aza indirir. Zamanlayıcılar, sensörler ve IoT tabanlı izleme sistemleri kullanarak enerji tüketimini gerçek zamanlı izlemek ve anormallikleri tespit etmek önemli bir yöntemdir. Örneğin, bir mağaza kapandıktan sonra açık unutulan ışıkları ya da mesai dışı saatlerde gereksiz çalışan klima ünitelerini otomasyon ile devre dışı bırakmak mümkündür. 
• Isı Yalıtımı ve Yapısal İyileştirmeler: AVM binalarının dış cephe, çatı ve kapı-pencere sistemlerinde iyi bir yalıtım sağlanması, enerji verimliliğinin önemli bir bileşenidir. Yalıtım sayesinde kışın ısı kaybı, yazın ısı kazancı azalır ve iklimlendirme sistemlerinin enerji ihtiyacı düşer. Ayrıca giriş kapılarının tambur kapı veya çift kapı vestibül şeklinde tasarlanması, hava perdeleri kullanılarak içeri sıcak/soğuk hava giriş-çıkışının kontrolü sağlanması, büyük enerji tasarrufu yöntemlerindendir. 
• Atık Isı Geri Kazanımı ve Isı Eşleştirme: AVM içinde farklı sistemlerden açığa çıkan atık ısıyı yeniden kullanmak da bir verimlilik metodudur. Örneğin klima santrallerinin atık atık havasındaki ısıyı bir ısı geri kazanım eşanjörü ile taze havaya aktararak ısıtma maliyetini düşürmek veya soğutma için dış havayı uygun mevsimlerde doğrudan kullanmak (“free-cooling”) enerji tasarrufu sağlar. Aynı şekilde mutfak, fırın gibi noktaların atık ısısı sıcak su ısıtmasında değerlendirilebilir. 
• Yenilenebilir Enerji Entegrasyonu: Mümkün olan durumlarda AVM’lerin kendi enerjilerini üretmesi veya yenilenebilir kaynakları kullanması, harici enerji ihtiyacını azaltır. Özellikle geniş çatı alanları olan AVM’lerde güneş panelleri (PV) kurulumu yaygın bir yöntemdir. Üretilen elektrik, AVM’nin aydınlatma ve iklimlendirme yüklerinin bir kısmını karşılayabilir. Ayrıca güneş ışığından gündüz saatlerinde maksimum faydalanacak şekilde ışık bacaları, şeffaf tavan kurguları yapmak da harici aydınlatma ihtiyacını azaltan mimari bir yöntemdir. 
• Enerji Yönetim ve İzleme: Verimli bir AVM için enerji yönetiminin profesyonelce ele alınması gerekir. Enerji izleme yazılımları ve sayaç altyapısı kurarak, ayrı sistemlerin tüketimini takip etmek, anlık tüketim trendlerini analiz etmek verimlilik yöntemlerinin ayrılmaz parçasıdır. Bu sayede nerede ne kadar enerji harcandığı şeffafça görülür ve anormallikler veya kaçaklar hızlı tespit edilip düzeltilebilir. 

Yukarıda özetlenen yöntemler, bir AVM’nin enerji verimliliğini sistematik biçimde artırmak için kullanılabilecek başlıca stratejilerdir. Bu yöntemler genellikle birbirini tamamlayıcı niteliktedir; örneğin otomasyon sistemi kurulması, yüksek verimli cihazların kullanımını destekleyerek tasarrufu maksimize eder.

AVM için enerji verimliliği uygulamaları nelerdir?

Alışveriş merkezlerinde teorik yöntemler pratikte çeşitli uygulamalar ile hayata geçirilir. Yaygın enerji verimliliği uygulamalarından bazıları şunlardır:

• LED Aydınlatma Dönüşümü: AVM iç ve dış aydınlatmalarında geleneksel akkor, halojen veya floresan lambaların yerini yüksek verimli LED aydınlatmalar alır. LED’ler, eski tip lambalara göre %50-80 oranında enerji tasarrufu sağlar ve ömürleri daha uzundur. Örneğin bir AVM’nin otopark, koridor ve vitrin aydınlatmalarının tamamının LED’e dönüştürülmesi, aydınlatma kaynaklı enerji tüketimini önemli ölçüde azaltan bir uygulamadır. Uygulamada kiracı mağazaların da vitrin ve mağaza içi aydınlatmalarını LED yapmaları teşvik edilir (birçok AVM yönetimi bu dönüşüm için rehberlik eder). 
• Isıtma-Soğutma (HVAC) İyileştirmeleri: AVM’lerde en yüksek enerji harcaması iklimlendirme sistemlerinde olur. Bu alanda verimlilik için eski chilller (soğutma grupları) yerine yeni nesil yüksek COP’lu chilller kullanılır, kazan ve brülörler yüksek verimli modellerle değiştirilir. Mevcut cihazların tümünde frekans konvertörü (inverter) kullanımı sağlanır; örneğin değişken devirli fanlar ve pompalar tesis edilerek kısmi yüklerde enerji tüketimi düşürülür. Ayrıca soğutma kuleleri ve havalandırma sistemlerine ısı geri kazanım aparatları eklemek, “free cooling” (dış hava ile doğal soğutma) yapmak, hassas kontrol sistemleri kurarak ortam sıcaklığını optimal düzeyde tutmak (ne gereğinden fazla soğutma ne de ısıtma) önemli uygulamalardır. 
• Bina Otomasyon Sistemi (BAS): Modern AVM’lerde tüm mekanik ve elektriksel sistemler entegre bir bina yönetim sistemi üzerinden otomatik kontrol edilir. Bu uygulama, zaman çizelgeleri ve sensör verileri ile cihazları yöneterek insan hatasını ve gereksiz çalışmayı önler. Örneğin, otomasyon sayesinde gece yarısından sonra temizlik ve güvenlik dışında alanlar kapalı iken havalandırma ve aydınlatma otomatik olarak kısılır veya kapatılır. Bina otomasyonu ayrıca anlık izleme ve alarm özellikleriyle anormal tüketimleri tespit ederek hızlı müdahaleyi mümkün kılar. Günümüzde IoT tabanlı enerji yönetim yazılımları da BAS’a entegre edilerek enerji verimliliği sürekli optimize edilmektedir. 
• Yalıtım ve Yapı İyileştirmeleri: Enerji verimli bir AVM, fiziksel yapısı itibariyle de tasarrufu destekler. Bu kapsamda çatı ve dış cephe ısı yalıtımı uygulamaları ilk sıralarda gelir. Mevcut binalarda duvar, çatı ve döşemelere sonradan yalıtım yapılması veya yalıtımın takviye edilmesi, ısıtma-soğutma yükünü %20’lere varan oranlarda azaltabilir. Ayrıca kapı ve pencere doğramalarında hava sızdırmazlığın sağlanması, girişlerde çift kapı ve hava perdesi uygulaması, ısı kaybını önleyen önemli uygulamalardır. Yeni yapılan AVM’lerde ise mimari tasarım aşamasında binanın yönelimi, cam cephe oranları gibi etkenler enerjiyi verimli kullanacak şekilde planlanır (güneş kazancını kontrol etmek, doğal ışıktan yararlanmak vb.). 
• Yenilenebilir Enerji Sistemleri: Birçok AVM, geniş çatı ve otopark alanlarını değerlendirerek güneş enerjisi sistemi (GES) kurulumuna gitmektedir. Örneğin AVM çatısına belirli kapasitede fotovoltaik paneller yerleştirilip güneşten elektrik üretilmesi yaygın bir uygulamadır. Gündüz saatlerinde AVM’nin elektrik ihtiyacının bir kısmını bu şekilde karşılamak mümkündür. Bazı büyük AVM’ler, elektrik üretimi için güneş enerjisine ek olarak trijenerasyon sistemleri de kurarak aynı yakıttan hem elektrik hem ısı hem de soğutma elde etme yoluna gitmektedir. Bu tür entegre yenilenebilir ve verimli sistemler, dışa bağımlı enerjiyi azaltırken uzun vadede maliyet avantajı getirir. 
• Reaktif Güç Kompanzasyon Sistemi: Elektrik altyapısında enerji verimliliği uygulamalarından biri de reaktif güç kontrolüdür. AVM’lerde çok sayıdaki motor ve floresan aydınlatma gibi yükler, şebekeden reaktif güç çekerek kompanzasyon ihtiyacı doğurur. Doğru tasarlanmış bir otomatik kompanzasyon panosu ile güç katsayısı (cosφ) 0,98-1 aralığında tutulur. Böylece hem şebeke trafoları ve kablolar daha verimli kullanılır hem de reaktif ceza uygulanmasının önüne geçilir (Türkiye’de sözleşme gücü 30 kW üzeri tesislerde reaktif enerji tüketimi aktif enerjinin %20’sini aşarsa dağıtım şirketi ceza bedeli uygular). Kompanzasyonu etkin bir uygulama olarak hayata geçirmek, elektrik faturalarında gereksiz cezai maliyetleri ortadan kaldırarak verimliliğe katkı yapar. 

Yukarıdaki uygulamalar, bir AVM’de enerji verimliliği sağlamak için en sık kullanılan pratik çözümlerdir. Her AVM’nin ihtiyaçları farklı olabileceğinden, uygulanacak önlemler enerji etüdü sonuçlarına göre projelendirilmelidir. Çoğu zaman birden fazla uygulama entegre şekilde yapılarak toplamda ciddi oranda tasarruf elde edilir (örneğin hem LED dönüşümü yapıp hem otomasyon kurmak gibi).

AVM için enerji verimliliği aydınlatma sistemlerinde nasıl artırılabilir?

AVM’lerde aydınlatma, enerji tüketiminin önemli bir bölümünü oluşturur (tipik bir AVM’de elektrik tüketiminin %20-30’u aydınlatmaya gider). Bu nedenle, aydınlatma sistemlerinde enerji verimliliği sağlamanın en etkili yolu düşük tüketimli ve uzun ömürlü ışık kaynaklarına geçiş yapmaktır. Uygulamada bu, klasik akkor ampul veya halojen spotlar yerine LED aydınlatmaların kullanılması anlamına gelir. LED lambalar, eski teknoloji lambalara göre aynı ışık seviyesini %50’ye varan daha az elektrikle sağlayabilir. Örneğin bir AVM’nin koridorlarında ve mağaza vitrinlerinde LED ampullerin kullanılması, hem enerji tasarrufu hem de bakım sıklığının azalması demektir (LED’ler çok daha uzun ömürlüdür).

Aydınlatmada verimliliği artırmanın bir diğer yolu akıllı kontrol sistemleri kullanmaktır. AVM’nin ortak alanlarında günışığına duyarlı sensörler ve zamanlayıcılar kullanılarak, ortamdaki doğal ışık yeterliyken yapay aydınlatmanın kısılması veya kapatılması sağlanabilir. Özellikle AVM içindeki atrium alanları veya cam tavanlı bölümler gündüz saatlerinde doğal ışıkla aydınlanabilir, bu sayede lambalar loş kademede çalışarak enerji tüketimi düşer. Hareket sensörleri de depolar, arka koridorlar, otoparklar gibi sürekli insan bulunmayan alanlarda gereksiz yere ışık yanmamasını temin eder.

Ayrıca, mevcut aydınlatma sisteminin balast ve sürücü ekipmanlarının da verimli hale getirilmesi gerekir. Eski manyetik balastlı floresan armatürler elektronik balastlı sisteme dönüştürülebilir. Bu sayede hem lamba ömrü uzar hem de balast kaynaklı kayıplar ortadan kalkar. Nitekim uzmanlar, AVM’lerde aydınlatma sistemlerinin tamamını elektronik balastlı ve LED’li sisteme dönüştürmenin, daha yaşanabilir bir dünya için çok önemli olduğunu vurgulamaktadır.

Son olarak, kullanıcı farkındalığı da aydınlatma verimliliğinde rol oynar. AVM yönetimi, mağaza kiracılarına gereksiz vitrin aydınlatmalarını kapatma, mesai dışında ışıkları azaltma gibi konularda eğitim ve talimat verebilir. Hatta birçok AVM, mağazaları LED’e geçmeleri için teşvik etmektedir. Bu tür ortak çabalarla, toplam aydınlatma enerjisi tüketiminde ciddi düşüş sağlanabilir. Kısaca, doğru teknoloji (LED) ve doğru kontrol stratejileri (sensörler, otomasyon) ile AVM aydınlatmasında maksimum tasarruf elde edilir.

AVM için enerji verimliliği ısıtma ve soğutma sistemlerinde nasıl geliştirilir?

Isıtma, soğutma ve havalandırma (HVAC) sistemleri, AVM’lerin en büyük enerji tüketim kalemidir. Ortalama bir AVM’de toplam enerjinin %40-50’si iklimlendirme (ısıtma-soğutma) sistemlerinde harcanmaktadır. Dolayısıyla bu sistemlerde yapılacak verimlilik iyileştirmeleri, genel tüketimi büyük ölçüde azaltır. İlk adım olarak yüksek verimli ekipman seçimi önemlidir. Eski kazanlar ve soğutma grupları yerine yeni nesil yoğuşmalı kazanlar veya yüksek COP’lu chiller cihazları kullanılmalıdır. Mevcut HVAC cihazlarının verim sınıfları yükseltilmelidir – örneğin motorların “A+” verim sınıfında olması ve tamamının inverterli (değişken devirli) çalışması sağlanmalıdır. Bu sayede kısmi yüklerde gereksiz enerji tüketimi önlenir; pompalar ve fanlar ihtiyaç kadar çalışır.

HVAC verimliliğini artırmanın bir diğer yönü, sistematik bakım ve kontrol faaliyetleridir. Soğutma grupları, klima santralleri, pompalar gibi bileşenler periyodik olarak kontrol edilip verim düşüşüne yol açan arızalar veya kirlenmeler giderilmelidir. Örneğin kirli kondanser ve evaporatör serpantinleri soğutma verimini düşürür; düzenli temizlik ile chiller performansı iyileşir. Yine havalandırma filtrelerinin sık temizlenmesi fanların daha az enerji harcamasını sağlar. Kaçak ve kayıpların tespiti de kritiktir: İzole edilmemiş borular, sızdıran vana ve damperler ısı kaybına yol açar. AVM yönetimi, bu gibi hususları sürekli izleyerek hızlıca düzeltmelidir.

İklimlendirme sistemlerinde otomasyon ve akıllı kontrol uygulamaları da büyük tasarruf getirir. AVM’nin Bina Yönetim Sistemi, hava şartlarına ve iç mekan ihtiyaçlarına göre kazanları, soğutma gruplarını ve havalandırma cihazlarını optimum ayarda tutmalıdır. Örneğin dışarıdaki hava koşulları uygun olduğunda free-cooling yapılması (soğutma ihtiyacının bir kısmını dış havayla karşılamak) ciddi tasarruf sağlar. Gece veya mevsim geçişlerinde, dışarısı serinken otomasyon dış hava damperlerini açarak içeri soğuk hava alabilir ve chiller’ların çalışmasını azaltabilir. Ayrıca sıcaklık set değerlerinin doğru belirlenmesi çok önemlidir. AVM iç ortam sıcaklığının gereğinden fazla düşük ayarlanması, enerji tüketimini gereksiz artırır. Hesaplamalara göre AVM iç sıcaklığını sadece 1°C daha yüksek seçmek (örneğin yazın 24°C yerine 25°C soğutma yapmak), aylık enerji tüketiminde yaklaşık %6 tasarruf sağlar. Bu nedenle, konfor şartlarını bozmadan mümkün olan en yüksek soğutma sıcaklığı ve en düşük ısıtma sıcaklığı tercih edilmelidir.

Son olarak, ısı geri kazanım ve yeniden kullanım yöntemleri uygulanmalıdır. AVM’lerde soğutma ve havalandırma sistemlerinden atılan ısının bir kısmı, ısı geri kazanım cihazları ile geri kazanılabilir. Örneğin egzost edilen sıcak hava ile taze hava ön ısıtılabilir veya soğuk ortam havası otopark gibi alanların soğutmasında kullanılabilir. Bu sayede HVAC cihazlarının yükü azalır. Özetle, verimli cihaz seçimi, akıllı kontrol, uygun ayar ve bakım ile desteklenen bir HVAC stratejisi, AVM’lerde enerjinin en yoğun kullanıldığı bu alanda ciddi iyileştirme sağlayacaktır.

AVM için enerji verimliliği asansör ve yürüyen merdivenlerde nasıl sağlanır?

AVM’lerdeki asansörler ve yürüyen merdivenler sürekli çalışarak ziyaretçi sirkülasyonunu sağlar, ancak bu konforun bir bedeli vardır: Elektrik tüketimi. Bu sistemlerde enerji verimliliği sağlamak için öncelikle teknolojik iyileştirmeler yapmak gerekir. Modern asansör ve yürüyen merdiven sistemleri, regeneratif sürücüler ve akıllı kontrol modülleri ile donatılmıştır. Regeneratif (geri kazanımlı) sürücüler, kabinin veya bandın aşağı yönlü hareketinde ortaya çıkan potansiyel enerjiyi elektrik enerjisine çevirip şebekeye geri besleyebilir. Bu sayede geleneksel frenleme sistemlerinde ısı olarak kaybolan enerji tekrar kullanılarak %15-30 civarında enerji tasarrufu elde edilebilir.

Ayrıca, inverter kontrollü motorlar kullanımı bu sistemlerde çok kritik bir verimlilik unsurudur. Eski tip sabit hızda çalışan asansör motorları ve yürüyen merdiven sürücüleri yerine, yük ve kullanım yoğunluğuna göre hız ayarı yapabilen inverterli sistemler tercih edilmelidir. Nitekim enerji verimliliği uzmanları, AVM’lerde asansör ve yürüyen merdivenlerin inverterli seçilmesinin tasarruf açısından faydalı olduğunu belirtmektedir. İnverterli yürüyen merdivenler, yolcu olmadığı zamanlarda yavaş moda geçerek veya tamamen durarak gereksiz enerji tüketimini önler. Benzer şekilde grup kontrollü asansör sistemleri, çağrı yoğunluğuna göre asansör sayısını optimize edip boşuna çalışan kabin bırakmayacak şekilde programlanabilir.

Donanım iyileştirmelerinin yanı sıra bakım ve kullanım stratejileri da önemlidir. Asansör ve yürüyen merdivenlerin mekanik aksamlarında sürtünme kayıplarını azaltmak, yağlama ve parça bakımlarını düzenli yapmak motorların daha az güç harcayarak çalışmasını sağlar. Örneğin yürüyen merdivenlerin merdane ve kayış mekanizmalarının periyodik bakımı sürtünmeyi azaltarak enerji tüketimini düşürür. Kullanım tarafında ise, AVM’nin yoğun olmadığı geç saatlerde bazı yürüyen merdivenlerin kapatılması veya daha seyrek çalıştırılması bir yöntem olabilir (tabii ziyaretçi konforunu etkilemeyecek şekilde).

Yeni nesil akıllı AVM’lerde bu sistemler bina otomasyonuna entegre olarak verimli çalışmaktadır. Örneğin AVM kapanış saatine yaklaşıldığında otomasyon, daha az kullanılan yürüyen bantları durdurabilir veya sadece talep olduğunda çalışır moda alabilir. Asansörlerde de kat programlarının ziyaretçi yoğunluğuna göre ayarlanmasıyla gereksiz hareketler en aza indirilebilir. Sonuç olarak, asansör ve yürüyen merdivenlerde enerji verimliliği; verimli motor ve sürücü teknolojisinin kullanımı (inverter, rejeneratif frenleme) ve akıllı işletme yaklaşımları ile mümkün olmaktadır. Bu yöntemlerle %10-20’lere varan enerji tasarrufu ve daha düşük işletme maliyetleri elde edilebilir.

AVM için enerji verimliliği bina yalıtımı ve tasarımında nelere dikkat edilmelidir?

Bir AVM’nin enerji performansı, sadece içindeki ekipmanlara değil, binanın mimari tasarımına ve yalıtım özelliklerine de bağlıdır. Bu nedenle enerji verimliliği bakış açısıyla, AVM’nin projelendirilmesinden itibaren bazı kritik noktalara dikkat edilmelidir. Öncelikle bina kabuğu (dış cephe ve çatı) yüksek yalıtım değerlerine sahip olmalıdır. Dış cephe duvarlarında uygun kalınlıkta ısı yalıtım malzemesi (mantolama) uygulanması, çatı yalıtımının kaliteli yapılması, pencerelerin çift cam (ısıcam) ve düşük emisyonlu olması temel gerekliliklerdir. İyi yalıtılmış bir bina, kışın ısı kaybını, yazın ısı kazancını minimize ederek HVAC sistemlerinin yükünü azaltır ve enerji tasarrufu sağlar.

Mimari tasarımda bir diğer önemli konu, giriş ve açıklıkların planlanmasıdır. AVM giriş kapıları, sık kullanım nedeniyle iç ortamla dış hava arasında büyük enerji alışverişine neden olabilir. Bunu engellemek için döner kapı veya vestibül (çift kapılı giriş) tercih edilmelidir. İki kapı arasında hava kilidi görevi gören bu sistem, dışarıdaki soğuk/sıcak havanın içeri aniden girmesini engeller. Ayrıca güçlü hava perdeleri kullanarak kapı açıldığında dahi içerideki iklimlendirilmiş havanın dışarı kaçışı minimize edilmelidir. Yine otopark geçişleri veya yükleme alanları gibi büyük kapıların da hızlı açılır-kapanır tipte olması ve gereksiz yere açık kalmaması sağlanmalıdır.

Şeffaf cepheler ve gün ışığı kullanımı da tasarım aşamasında üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur. Alışveriş merkezlerinde doğal gün ışığını içeri alarak aydınlatmada tasarruf etmek olumlu bir yaklaşımdır; ancak bu yapılırken güneş ısısı kazancına karşı önlem alınmalıdır. Büyük cam cepheler ve tavan ışıklıkları planlanıyorsa, bunların güneş kontrol filmleriyle kaplanması, dış tarafta otomatik gölgelikler veya panjur sistemleri ile donatılması gerekir. Amaç, gün ışığından maksimum faydalanırken yazın doğrudan gelen güneş ışığının içeriyi aşırı ısıtmasını önlemektir. Aksi halde AVM içindeki sıcaklık kontrolü zorlaşır ve soğutma sistemleri fazla enerji harcar. Nitekim yapılan hesaplara göre AVM içerisindeki sıcaklığın 1°C artması, enerji faturasına yaklaşık %6 ilave yük getirmektedir. Bu yüzden mimari tasarımda cephenin yönelimi, gölgelendirme elemanları ve cam seçimleri iklimsel veriler ışığında yapılmalıdır.

Yeni AVM projelerinde global ölçekte yeşil bina sertifikasyonlarına uygun tasarım önem kazanmaktadır. Örneğin LEED, BREEAM gibi sertifikasyonlar, bina tasarımında enerji verimliliği için kriterler getirir (yüksek yalıtım, verimli HVAC tasarımı, doğal aydınlatma, vb.). Türkiye’de de birçok yeni AVM, tasarım aşamasında bu standartları gözeterek daha sürdürülebilir ve verimli binalar olarak inşa edilmektedir. Mevcut binalarda ise tadilat ve renovasyonlarla yalıtım düzeyini arttırmak mümkündür; örneğin dış cepheye sonradan mantolama yapmak, çatı izolasyonunu güçlendirmek, eski camları düşük enerjili yeni camlarla değiştirmek gibi adımlar atılabilir.

Özetle, AVM’lerde enerji verimliliği için bina yalıtımı ve tasarımında yalıtım kalitesi, hava kaçaklarının önlenmesi, giriş çözümleri ve güneş kontrolü konularına özel önem verilmelidir. Bu unsurlar, binanın kullanım ömrü boyunca enerji tasarrufu sağlayacak şekilde planlanırsa, AVM’nin toplam enerji tüketimi başlangıçtan itibaren düşük olur ve işletme maliyetleri de ona göre azalır.

AVM için enerji verimliliği bina otomasyon sistemlerinin rolü nedir?

Bina Otomasyon Sistemi (BOS), enerji verimliliği yüksek bir AVM’nin adeta beyni gibidir. Bu sistem; ısıtma, soğutma, havalandırma, aydınlatma ve diğer elektrikli cihazların merkezi bir yazılım ve donanım altyapısı ile kontrol edilmesini sağlar. AVM’lerde tam teşekküllü bir otomasyon kurulması, mekanik ve elektrik sistemlerin insan müdahalesine gerek kalmadan optimal şekilde çalıştırılmasına olanak tanır. Böylece insan kaynaklı hatalar en aza indirilir ve önemli ölçüde tasarruf sağlanır. Örneğin otomasyon sistemi, AVM kapandıktan sonra unutulan aydınlatmaları otomatik kapatabilir, içeri giren kişi sayısına göre havalandırma hızını ayarlayabilir veya dış hava sıcaklığına göre soğutma gruplarının set değerlerini optimize edebilir.

Otomasyon sistemlerinin en büyük katkılarından biri enerjinin boşa harcanmasını önlemesidir. Manüel kontrollerde, personel ihmali veya geç fark etme yüzünden saatlerce gereksiz çalışan cihazlar olabilir. BOS ise programlanmış senaryolar ile belirli saatlerde veya belirli koşullarda cihazları kapatıp açabilir. Örneğin AVM’nin ziyaretçiye kapalı olduğu gece saatlerinde havalandırma fanlarının kapasitesini minimuma indirir, sadece taze hava sağlayacak kadar çalıştırır; sabah açılış öncesi iklimlendirmeyi tekrar konfor seviyesine getirir. Bu sayede gereksiz tam kapasiteli çalışma engellenir. Yine akıllı algoritmalarla talep kontrolü yapılarak, elektrik yüklerinin pik yaptığı zamanlarda bazı cihazların geçici durdurulması (load shedding) sağlanabilir. Bu, elektrik talep anlaşmalarında ceza oluşmasını da önleyebilir.

Bina otomasyonunun bir diğer rolü, sürekli izleme ve veri kaydı ile enerji yönetimine destek olmaktır. Otomasyon sistemi üzerinden tüm enerji tüketen ekipmanların anlık verileri takip edilebilir, trend analizleri yapılabilir. Bu veriler ışığında enerji yöneticileri nerede fazla tüketim olduğunu tespit ederek iyileştirme planları yapar. Örneğin otomasyon, bir klima santralinin normalden uzun süre tam kapasite çalıştığını gösteriyorsa bunun sebebi araştırılarak filtre tıkanıklığı gibi bir sorun erken bulunur ve giderilir. Bu şekilde otomasyon, bakım faaliyetlerini de yönlendiren bir araçtır.

Özetle, BOS kurulu bir AVM’de enerji verimliliği adeta otomatik pilot tarafından yönetilir. Nitekim uzmanlar, akıllı bina olarak kabul edilen AVM’lerin vazgeçilmez unsurunun gelişmiş bir otomasyon sistemi olduğunu belirtmektedir. Otomasyonun düzgün çalışması için algılayıcıların kalibrasyonu, kontrol cihazlarının doğru programlanması önemlidir; bu ayrıntılar bile tasarrufa etki eder. Tüm bu nedenlerle, bina otomasyonu enerji verimliliğinin kilit unsurlarından biridir. Doğru tasarlanmış ve işletilen bir otomasyon sistemi, bir AVM’nin enerji tüketimini çift haneli yüzdelerle azaltabilir ve konfor şartlarını da otomatik olarak garanti altına alır.

AVM için enerji verimliliği yenilenebilir enerji kullanımıyla nasıl desteklenebilir?

Yenilenebilir enerji kullanımı, AVM’lerin şebekeden çektikleri fosil kaynaklı enerjiyi azaltarak hem maliyetleri düşürmenin hem de çevresel etkileri hafifletmenin bir yoludur. Bu kapsamda AVM’lerde en çok öne çıkan yenilenebilir enerji uygulaması güneş enerjisidir. Birçok AVM geniş çatı alanlarına sahip olduğundan, uygun mühendislik ile çatıya güneş paneli (fotovoltaik sistem) kurulabilir. Ülkemizde güneşlenme sürelerinin yüksek olduğu bölgelerde, AVM çatılarının güneş panelleriyle donatılması ciddi miktarda elektrik üretimi sağlar. Üretilen bu temiz enerji, AVM’nin aydınlatma, asansör veya havalandırma gibi elektrik yüklerinin bir bölümünü karşılayabilir. Özellikle yaz aylarında AVM’nin soğutma ihtiyacı artarken güneş enerjisi üretimi de maksimum düzeye ulaşır; bu güzel bir örtüşme olup, şebekeden çekilen elektrik ihtiyacını azaltır. Güneş enerjisinden elde edilen elektriğin ihtiyacın üzerinde olması durumunda ise enerji piyasası mevzuatına uygun şekilde şebekeye satışı veya mahsuplaşması da mümkündür.

Yenilenebilir enerji yalnızca elektrik üretimi ile sınırlı değildir. Güneş enerjisinin termal kullanımı da AVM’lerde değerlendirilebilir. Örneğin güneş kolektörleri ile sıcak su elde edilerek AVM içerisindeki restoranların, mutfakların sıcak su ihtiyacı karşılanabilir veya kışın ortam ısıtmasına destek sağlanabilir. Yine ısı pompası sistemleri kullanılarak toprak kaynaklı veya hava kaynaklı yenilenebilir ısı enerjisi çekilebilir ve bina ısıtma/soğutmasına entegre edilebilir.

AVM’ler ayrıca uygun konumda ise rüzgâr enerjisi de kullanabilir; ancak genelde şehir içinde rüzgâr potansiyeli sınırlı olduğundan bu daha az yaygındır. Buna karşın ülkemizde bazı AVM’lerin otopark alanlarına küçük türbinler veya dikey rüzgâr türbinleri koyarak sembolik de olsa rüzgârdan faydalandığı görülmektedir.

Yağmur suyu hasadı ve atık su geri dönüşümü gibi uygulamalar da dolaylı yoldan yenilenebilir enerji konseptine hizmet eder. Yağmur suyunun toplanıp bahçe sulamada veya rezervuarlarda kullanılması, şebeke suyu ihtiyacını ve dolayısıyla su temini için harcanan enerji miktarını azaltır. Nitekim uzmanlar, AVM çatısına düşen yağmur suyunun ziyan edilmeyip depolanmasının oldukça faydalı bir uygulama olduğunu belirtmektedir. Benzer şekilde, atık suların arıtılıp tekrar kullanımı (ör. gri su kullanımı) binanın toplam enerji ayak izini düşürür.

Yenilenebilir enerji kullanımını destekleyen bir diğer trend ise yeşil enerji sertifikaları (I-REC gibi) ile şebekeden alınan elektriğin yenilenebilir kaynaklardan üretildiğini belgelendirmektir. Bir AVM, tükettiği elektriğin %100 yenilenebilir kaynaklardan üretildiğini bu sertifikalarla taahhüt ederek “yeşil AVM” imajını güçlendirebilir.

Sonuç olarak, yenilenebilir enerji uygulamaları AVM’lerde enerji verimliliğini tamamlayıcı bir unsur olarak önemli rol oynar. Kendi enerjisini üreten bir AVM, dış şebekeye olan talebini azaltarak hem işletme maliyetlerini azaltır hem de karbon ayak izini küçültür. Güneş panelleri başta olmak üzere uygun her yenilenebilir teknoloji, fizibilite hesabına bağlı olarak AVM’lerde değerlendirilmelidir. Devletin sağladığı bazı teşvikler ve düşen teknoloji maliyetleri sayesinde, yenilenebilir enerji yatırımlarının geri dönüş süresi de makul seviyelere inmiştir (örneğin çatı GES projeleri ortalama 4-6 yıl gibi sürelerde kendini amorti edebilmektedir).

AVM için enerji verimliliği atık ısı geri kazanımı ile nasıl artırılabilir?

Atık ısı geri kazanımı, bir binada farklı süreçler veya ekipmanlar tarafından boşa atılan enerjinin yeniden kullanıma sokulması prensibine dayanır. AVM’ler, bünyesinde pek çok ısı üreten sistem barındırdığı için atık ısının geri kazanımıyla enerji verimliliği artırılabilir. En temel atık ısı geri kazanım uygulaması, havalandırma sistemlerinde görülür. AVM içerisindeki dükkanlar, sinemalar veya restoranlar sürekli taze havaya ihtiyaç duyar ve aynı oranda da egzoz havası dışarı atılır. Bu çıkış havası çoğu zaman içerideki ortama yakın sıcaklıkta olup ciddi bir enerji taşır. Isı geri kazanımlı havalandırma cihazları, atılan egzoz havasının ısısını plakalı ısı değiştirgeci veya döner (rotary) eşanjör vasıtasıyla içeri alınan taze havaya aktarır. Böylece kışın dışarıdan gelen soğuk hava, içeriden atılan sıcak havanın enerjisiyle önceden ısıtılır; yazın ise dışarıdan gelen sıcak hava, atılan soğuk hava ile soğutularak klima santrallerinin yükü azaltılır. Bu yöntemle havalandırmada %50’ye varan ısı geri kazanım verimleri elde etmek mümkündür, bu da HVAC enerji tüketimini kayda değer oranda düşürür.

Atık ısı geri kazanımının bir diğer alanı soğutma sistemleridir. Örneğin büyük soğutma grupları (chiller’lar) çalışırken kondansasyon işlemiyle ısıyı atmosfere atar. Su soğutmalı sistemlerde bu ısı, soğutma kuleleri vasıtasıyla havaya verilir. Bu atık ısıyı kullanmanın yolu, ısının başka bir işleme yönlendirilmesidir. Eğer AVM’nin yakınında ısıtılması gereken başka bir tesis yoksa, AVM içerisindeki sıcak su ihtiyacına bakılabilir. Bazı AVM’ler, soğutma sisteminin kondenser atık ısısını özel ısı değiştiriciler ile kullanarak restoranlarda veya lavabolarda kullanılan suyu ısıtır. Bu sayede ayrı bir su ısıtma enerjisi harcanmaz.

AVM’lerdeki mutfak egzozları ve çöp merkezi havalandırmaları da hatırı sayılır sıcak hava atabilir. Bu noktalarda da ısı geri kazanım cihazları kullanarak taze hava ön ısıtması yapılabilir. Hatta bazı gelişmiş sistemlerde mutfak egzozlarından çıkan havadaki ısı, ısı pompaları ile alınarak genel ısıtma sistemine basılmaktadır.

Bir başka önemli uygulama da dönüş havasının değerlendirilmesidir. AVM içindeki ortamlardan toplanan dönüş havası, genelde taze hava ihtiyacı sebebiyle dışarı atılır. Oysa ki bu havanın bir kısmı temiz alanlarda tekrar kullanılabilir. Uzmanlar, mağazalardan veya ortak alanlardan alınan dönüş havasını doğrudan dışarı atmak yerine, otopark katları, yükleme alanları gibi bölgelerin havalandırmasında kullanmanın tasarruf açısından önemli olduğunu belirtmektedir. Bu yöntemle, zaten iklimlendirilmiş olan hava tamamen boşa gitmemiş olur, en azından ısıtma-soğutma ihtiyacı daha az kritik alanlarda değerlendirilebilir.

Free-cooling da bir çeşit atık ısı stratejisi olarak görülebilir. Free-cooling uygulamasında, dış ortamın serin olduğu zamanlarda (örneğin geceleri veya mevsim geçişlerinde) soğutma ihtiyacı için mekanik soğutma (chiller) kullanmak yerine, dış hava direkt olarak bina içerisine alınır ve doğal serinletme sağlanır. Bu da soğutma sisteminin “atıl” kalmasını, yani çalışmayarak enerji tasarrufu yapmasını sağlar. Bir nevi, doğanın serinliğini geri kazanmış oluruz denebilir.

Son olarak, kojenerasyon/trijenerasyon sistemleri de atık ısıyı değerlendirmek için kullanılabilir. Bazı AVM’ler, bünyelerinde doğal gaz yakıtlı kojenerasyon sistemleri kurarak kendi elektriğini üretir. Bu üretim esnasında ortaya çıkan atık ısıyı da kışın ısıtmada, yazın ise absorpsiyonlu soğutma makineleri ile soğutma üretiminde kullanırlar. Böyle entegre bir sistem, enerji verimliliğini ciddi oranda artırır çünkü yakıtın enerjisi hem elektrik hem ısı olarak tam kapasite kullanılmış olur.

Özetlemek gerekirse, AVM’lerde atık ısı geri kazanımı havalandırma, soğutma ve kojenerasyon başta olmak üzere çeşitli şekillerde uygulanarak enerjinin boşa gitmesi engellenebilir. Bu uygulamalar, ilk kurulum maliyetlerini kısa sayılabilecek sürelerde geri ödeyerek hem işletmeye ekonomik fayda sağlar hem de toplam enerji tüketimini azaltarak çevresel fayda yaratır.

AVM için enerji verimliliği ISO 50001 enerji yönetim sistemi neden önemlidir?

ISO 50001 Enerji Yönetim Sistemi, uluslararası standartlarda tanımlanmış, kurumların enerji performansını sürekli iyileştirmesini amaçlayan bir yönetim sistemidir. Bir AVM’de ISO 50001 standardının uygulanması, enerji verimliliğini kurumsal bir yaklaşım haline getirir. Bu standart, Planla-Uygula-Kontrol Et-Önlem Al (PUKÖ) döngüsü çerçevesinde enerji yönetimini sistematik olarak işletmeyi sağlar. AVM gibi enerji yoğun komplekslerde ISO 50001’in önemi büyüktür çünkü bu standart sayesinde enerji politikası üst yönetim tarafından benimsenir, enerji hedefleri konur ve düzenli takiple sapmalar düzeltilir.

ISO 50001’in AVM’ler için önemli olmasının bir nedeni de yasal gerekliliklerle uyumu kolaylaştırmasıdır. Türkiye’de büyük ticari binalar için enerji yönetim sistemi kurma zorunluluğu getirilmiştir; örneğin toplam inşaat alanı 20.000 m²’yi aşan veya yıllık 500 TEP’ten fazla enerji tüketen AVM’lerin ISO 50001 sertifikası alması yasal olarak zorunlu hale gelmiştir. Bu düzenleme, enerji tüketimi yüksek sektörlerde sistematik yaklaşımı teşvik etmektedir. ISO 50001 uygulayan bir AVM, bu yasal yükümlülüğü yerine getirirken aynı zamanda enerji yöneticisi bulundurma, raporlama yapma gibi diğer gereklilikleri de daha kolay karşılar. Standart, şirket içi prosedürlerle mevzuata uyumun entegre şekilde yürütülmesine yardımcı olur.

Enerji yönetim standardının bir diğer kritik faydası, ölçülebilir hedefler ve sürekli iyileştirme sağlamasıdır. ISO 50001 kapsamında AVM’ler kendilerine enerji performans göstergeleri (örn. kWh/m², kWh/ziyaretçi) tanımlar ve bunları izler. Düzenli enerji gözden geçirmeleri ile bu göstergelerde iyileşme olup olmadığı değerlendirilir. Bu sayede enerji verimliliğinde süreklilik güvence altına alınır, geçici çözümler yerine uzun soluklu kazanımlar elde edilir.

Finansal açıdan bakıldığında ISO 50001 uygulaması, ciddi tasarruf potansiyellerini gerçeğe dönüştürür. Doğru bir enerji yönetim sistemiyle AVM’lerde %10-25 arası enerji tasarrufu sağlanabildiği belirtilmektedir. Bu, işletme maliyetlerinin düşürülmesi ve çevresel etkinin azalması anlamında çok önemli bir kazançtır. Örneğin 50.000 m² büyüklüğünde ve yıllık 10 milyon TL enerji harcaması olan bir AVM’nin ISO 50001 ve enerji verimliliği projeleri sonucunda %15 tasarruf elde ettiği durumda yılda 1,5 milyon TL tasarruf edeceği hesaplanmıştır. Bu somut örnek bile standardın finansal faydasını ortaya koymaktadır.

Ayrıca ISO 50001, kurumsal imaj ve sürdürülebilirlik açısından da AVM’lere katkı sunar. Sertifikalı bir AVM, ziyaretçiler ve kiracılar nezdinde çevreye duyarlı, modern bir işletme olarak algılanır. ZENSA Enerji’nin sektördeki deneyimlerine göre ISO 50001 sertifikasına sahip AVM’ler, hem sürdürülebilirlik hassasiyeti yüksek yatırımcılar hem de bilinçli tüketiciler tarafından daha olumlu değerlendirilmektedir. Bu da rekabet avantajı anlamına gelir.

Sonuç olarak, ISO 50001 enerji yönetim sisteminin önemi; enerji verimliliğini bir şirket kültürü haline getirmesi, sürekli iyileştirmeyi garanti etmesi, yasal uyumu kolaylaştırması ve belirgin mali kazanımlar sağlamasıdır. Enerji maliyetlerinin ve çevresel kaygıların arttığı günümüzde, özellikle yüksek enerji tüketen AVM’ler için ISO 50001 gibi sistematik yaklaşımlar lüks değil gerekliliktir.

AVM için enerji verimliliği takibi ve enerji izleme nasıl yapılmalıdır?

Enerji verimliliği çalışmalarının başarılı olabilmesi için AVM’de tüketimlerin düzenli takibi ve izlenmesi şarttır. “Ölçülemeyen şey yönetilemez” prensibi gereği, bir AVM’nin enerji kullanımını optimize etmek istiyorsak öncelikle onu detaylı biçimde izlemeliyiz. Bunun için AVM’lerde kurulması gereken sistem, Enerji İzleme Sistemi veya Bina Otomasyonu içinde entegre enerji takip modülleridir. Bu sistemler, elektrik, su, doğalgaz gibi enerji kaynaklarının tüketimini anlık ve tarihsel olarak kaydeder. Büyük AVM’lerde farklı bölümler (örn. otopark, mağazalar, ortak alanlar, yemek katı, vs.) veya büyük tüketiciler (soğutma grupları, aydınlatma panoları gibi) ayrı sayaçlarla izlenir. Böylece hangi alanın ne kadar enerji harcadığı net biçimde görülebilir.

Enerji izleme, sadece kayıt tutmak değil analiz yapmak anlamına da gelir. İyi bir enerji yönetimi yazılımı, toplanan verileri kullanarak tüketim trendlerini belirler ve olası verimsizlikleri işaret eder. Örneğin, bir hafta içi gece yarısı tüm mağazalar kapalıyken beklenenden yüksek bir elektrik çekişi varsa, sistem alarm üretebilir. Bu durum, kapatılmayı unutulmuş cihazlar veya arızalı bir ekipman olabileceğini gösterir. Nitekim enerji yönetim firmaları, AVM’lerde geçmiş verilerle tüketim alışkanlıklarını analiz ederek trendleri belirlemekte ve optimizasyon önerileri sunmaktadır. Bu öneriler bazen basit işletme değişiklikleri (örneğin aydınlatma zamanlamasını değiştirme) olabileceği gibi bazen de yatırım gerektiren konulara (yeni cihaz alımı gibi) işaret edebilir.

Enerji takibinin bir parçası da periyodik raporlama ve karşılaştırmadır. AVM enerji yöneticisi (varsa) veya teknik ekibi, her ay enerji tüketim raporları hazırlayıp hedeflerle fiili durumu kıyaslamalıdır. Ayrıca performans göstergeleri kullanarak (örneğin metrekare başına kWh, ziyaretçi başına kWh gibi) verimlilik izlenmelidir. Bu göstergeler mevsimsel değişimler veya ziyaretçi sayısına göre normalize edilerek, gerçek verimlilik trendi ortaya konur. Eğer göstergelerde bozulma varsa bunun nedenleri araştırılır (bakım eksiği mi, ekipman arızası mı, kullanım değişimi mi vb.).

Enerji izleme sistemleri, günümüzde web tabanlı arayüzlerle uzaktan erişim imkânı da sunar. Yöneticiler cep telefonundan bile AVM’nin anlık enerji tüketimini görebilir, anormal bir durum varsa teknik ekibe bildirim gidebilir. Bu anlık takip, hızlı müdahale olanağı yaratarak enerji kayıplarını büyümeden engeller.

Son olarak, AVM’lerde enerji takibinin etkin olabilmesi için teknik ekibin bu verilere uygun aksiyonlar alması gerekir. Örneğin sistem, belirli bir soğutma kulesinin normalden fazla elektrik çektiğini gösteriyorsa, ekip bakım planını öne çekip cihazı kontrol etmelidir. Her üç ayda bir düzenli iç denetimler yapılarak, enerji izleme sisteminin işaret ettiği noktalar yerinde incelenmelidir. Bu yaklaşım, sürekli iyileştirme döngüsünü destekler.

Özetle, AVM’lerde enerji verimliliği takibi; akıllı sayaçlar, merkezi izleme yazılımları ve düzenli analiz-raporlama yoluyla yapılmalıdır. Bu sayede, hem tasarruf tedbirlerinin getirdiği kazanımlar doğrulanır hem de yeni tasarruf fırsatları tespit edilir. Enerji izleme olmadan, verimlilik projelerinin sürdürülebilir olması beklenemez.

AVM için enerji verimliliği enerji etüdü nasıl gerçekleştirilir ve faydaları nelerdir?

Enerji etüdü, bir binanın veya tesisin enerji kullanım profilini detaylı şekilde analiz ederek verimsizlik noktalarını ve tasarruf fırsatlarını ortaya koyan çalışmadır. AVM’ler için enerji etüdü, uzman mühendisler ve enerji yöneticileri tarafından planlı bir şekilde gerçekleştirilir. İlk aşamada AVM’nin tüm enerji faturaları, proje bilgileri ve sistem envanteri toplanır. Ardından saha çalışması ile yerinde ölçümler yapılır: Aydınlatma seviyeleri, ortam sıcaklıkları, cihazların elektrik çekişleri, klima santrallerinin debileri vs. ölçülerek mevcut durumu ortaya konur. Örneğin enerji etüdü sırasında ısıtma kazanlarının yanma verimi ölçülebilir, soğutma gruplarının çıkış/geri dönüş su sıcaklıkları ve elektrik tüketimleri kaydedilir, çeşitli saat dilimlerinde iç mekân sıcaklık ve nemleri kontrol edilir.

Bunun yanı sıra kullanım alışkanlıkları da etüd kapsamında değerlendirilir. Hangi saatlerde nasıl bir yük profili olduğuna, pik tüketimlerin ne zaman gerçekleştiğine bakılır. Bina otomasyonu verileri varsa bunlar analiz edilir. Tüm bu veriler ışığında, etüd ekibi enerji balansı çıkartır: AVM’nin hangi sistemde ne kadar enerji harcadığını kalem kalem hesaplar. Tipik bir bulgu olarak, örneğin soğutma sistemlerinin toplam elektrik tüketimindeki payının %40 olduğu, aydınlatmanın %25 olduğu, vb. tespit edilebilir.

Enerji etüdünün en kritik sonucu, iyileştirme önerileri raporudur. Ölçümler ve analizler sonucunda bulunan verimsizlikler tek tek belirtilir ve bunları düzeltmek için öneriler geliştirilir. Örneğin etüd esnasında mağazaların aydınlatma seviyesinin gerekenden fazla yüksek olduğu ve çok enerji harcandığı görülürse, “LED dönüşümü ve akıllı kısma sistemleri ile şu kadar tasarruf potansiyeli var” şeklinde bir öneri getirilir. Veya soğutma grubunun COP değerinin düşük olduğu tespit edilirse, “daha verimli modelle değişim” önerilebilir. Her öneri için yatırım maliyeti, sağlanacak tasarruf ve geri dönüş süresi hesaplanır. Bu sayede AVM yönetimi, hangi önlemlerin öncelikle uygulanacağına karar verebilir.

Enerji etüdünün faydaları birden fazladır: İlk olarak, veri destekli karar alma imkânı sağlar. Yani enerjiyle ilgili hangi sorunun en acil olduğu, hangisine yatırım yapmanın daha kârlı olduğu somut verilerle anlaşılır. İkinci olarak, etüd raporu genellikle enerji tüketimini azaltma hedefiyle çeşitli senaryolar sunar; örneğin tüm öneriler uygulanırsa %20 tasarruf mümkün gibi bir öngörü verir. Bu, hedef belirleme açısından değerlidir.

Ayrıca enerji etüdü yapmak, kanuni bir yükümlülüğün de parçasıdır. Enerji Verimliliği Kanunu kapsamındaki yönetmelik gereği, enerji yöneticisi bulundurma zorunluluğu olan ticari binaların (yani büyük AVM’lerin) her 4 yılda bir ayrıntılı enerji etüdü yapılması istenir. Bu etütlerin sonuçları Bakanlığa raporlanır ve alınan önlemler takip edilir. Dolayısıyla düzenli etüd gerçekleştirmek, yasal uyumun da bir parçasıdır.

Özetle, bir AVM’de enerji etüdü; mevcut durumun fotoğrafını çeken ve geleceğe dönük tasarruf yol haritasını çizen temel çalışmadır. Bu çalışma neticesinde bazen hiç fark edilmeyen israf kalemleri gün yüzüne çıkar (örneğin gece açık kalan havalandırmalar, yanlış ayarlı termostatlar gibi) ve düzeltilebilir. Enerji etüdü yapılmadan uygulanan verimlilik önlemleri ise deneme-yanılma şeklinde kalabilir. Bu nedenle AVM’lerin belirli periyotlarla profesyonel enerji etüdü yaptırma, enerji verimliliği hedeflerine ulaşmada kritik öneme sahiptir.

AVM için enerji verimliliği konusunda yasal yükümlülükler nelerdir?

Türkiye’de enerji verimliliği alanındaki yasal çerçeve, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve bu kanuna dayanarak çıkarılan yönetmeliklerle belirlenmiştir. Alışveriş merkezleri de bu mevzuat kapsamında bazı özel yükümlülüklere tabidir. Öncelikle, enerji yöneticisi bulundurma zorunluluğu en öne çıkan yükümlülüktür. Enerji verimliliği yönetmeliğine göre, ticari ve hizmet binalarında (AVM, otel, hastane, iş merkezi vb.) toplam inşaat alanı 20.000 m²’yi geçen veya yıllık enerji tüketimi 500 ton eşdeğer petrol (TEP) üzerinde olan binalarda, sertifikalı bir enerji yöneticisi atanması zorunludur. Bu enerji yöneticisi, binanın enerji tüketimini izlemek, verimlilik artırıcı çalışmaları planlamak ve yasal raporlamaları yapmakla yükümlüdür. Enerji yöneticisi bulundurulmaması veya gerekli bildirimlerin yapılmaması durumunda yönetmelik idari para cezaları öngörmektedir.

Bir diğer önemli yasal yükümlülük, Enerji Kimlik Belgesi (EKB) alma zorunluluğudur. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği uyarınca, 2011 yılından itibaren tüm yeni binalar (kullanım alanı 50 m² üstünde olan) yapı kullanma izni alabilmek için EKB’ye sahip olmak zorundadır. Ayrıca mevcut binalar için de 1 Ocak 2020 tarihine kadar EKB alınması yasal bir zorunluluk haline getirilmiştir. Dolayısıyla faaliyet halindeki tüm AVM’lerin geçerli bir Enerji Kimlik Belgesi bulunmalıdır. EKB, binanın enerji sınıfını (A’dan G’ye) gösteren bir belgedir ve 10 yıl geçerlidir. Yeni yapılan AVM’lerin en az C enerji sınıfında olacak şekilde inşa edilmesi gerekmektedir; aksi halde iskan izni verilemez. Bu zorunluluk, binaların tasarım aşamasında belirli bir verimlilik standardını yakalamasını amaçlar.

Yasal olarak AVM’leri ilgilendiren diğer hususlar arasında, ISO 50001 Enerji Yönetim Sistemi zorunluluğu dikkat çekmektedir. 2023 yılında getirilen düzenlemelerle, yukarıda belirtilen büyük ölçekli ticari binaların (20.000 m² üzeri veya >500 TEP tüketimli) ISO 50001 sertifikası alarak enerji yönetim sistemini kurması da zorunlu hale gelmiştir. Bu kapsamda AVM’lerin belirli bir takvim içinde ISO 50001’i uygulaması ve belgelendirmesi beklenmektedir. Bu gereklilik, AVM’lerin sistematik bir enerji yönetimi yapmalarını teşvik eden önemli bir adımdır.

Ayrıca, AVM’ler yıllık enerji tüketim bildirimlerini ilgili mercilere yapmakla yükümlüdür. Enerji yöneticisi atanan ticari binaların her yıl bir önceki yıla ait enerji tüketimlerini ve gerçekleştirdikleri verimlilik projelerini yıl sonuna kadar Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı’nın yönetmeliklerde belirttiği formatta bildirmesi gerekir. Bu bildirimler, ulusal enerji verimliliği envanterinin oluşturulması açısından kullanılır.

Özetlemek gerekirse, AVM’lerin enerji verimliliği alanındaki başlıca yasal yükümlülükleri şunlardır:

• Enerji yöneticisi görevlendirmek: 20.000 m² üzeri veya yıllık 500 TEP’ten fazla tüketimi olan AVM’ler için zorunlu. 
• Enerji Kimlik Belgesi almak: Tüm yeni AVM’ler ve mevcut AVM’ler (2020 itibariyle) EKB’ye sahip olmalı, yeni AVM en az C sınıfı olmalı. 
• ISO 50001 Enerji Yönetim Sistemi uygulamak: Büyük ölçekli AVM’ler, belirtilen eşiklerin üzerindeyse ISO 50001 sertifikası almak durumunda. 
• Yıllık bildirim ve raporlamalar: Enerji tüketimi ve verimlilik faaliyetlerinin resmi olarak raporlanması (her yıl Mart veya ilerleyen düzenlemelere göre belirlenen tarihlerde). 
• Verimlilik artırıcı proje bildirimleri: Eğer devlet destekli VAP projeleri yürütüldüyse, bunların sonuçlarının ilgili kurumlara iletilmesi. 

Bu yükümlülüklere uyulmaması durumunda kanun, uyarı, para cezası, belge iptali gibi cezai yaptırımlar öngörür. Dolayısıyla AVM yönetimleri, enerji verimliliği konusunda hem yasal gereklere hakim olmalı hem de bunları yerine getirecek organizasyonu (enerji yöneticisi, danışman firma vb.) tesis etmelidir.

AVM için enerji verimliliği için sağlanan teşvikler ve devlet destekleri nelerdir?

Türkiye’de enerji verimliliği projelerini teşvik etmek amacıyla çeşitli destek mekanizmaları bulunmaktadır. AVM’ler de bu teşviklerden uygun koşulları sağladığında yararlanabilir. En bilinen destek aracı, Verimlilik Artırıcı Proje (VAP) Destek Programı’dır. Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı tarafından sanayi ve bina sektörlerinde enerji verimliliğini teşvik etmek amacıyla yürütülen bu program, onaylanan projelere hibe desteği sağlamaktadır. 2024 yılı itibarıyla VAP desteği kapsamında, proje başına yatırım bedelinin %30’u kadar, en fazla 1,5 milyon TL hibe verilebilmektedir. Örneğin bir AVM, kapsamlı bir LED aydınlatma dönüşümü projesini VAP desteğine başvurarak onaylatırsa, proje maliyetinin %30’unu devlet hibesi olarak alabilir (üst sınır dahilinde). VAP destekleri için başvurular her yıl belirtilen tarihler arasında alınır ve Bakanlık değerlendirmesi sonucu uygun projelere hibe sağlanır.

AVM’leri ilgilendiren bir diğer teşvik, Enerji Verimliliği Danışmanlık (EVD) desteği olabilir. EVD şirketleriyle çalışan işletmeler, belirli projelerde teknik destek alırken, finansman için de çeşitli kolaylıklardan faydalanabilir. Örneğin Enerji Performans Sözleşmeleri (EPS) ile EVD şirketi yatırımı üstlenip sağlanan tasarrufla geri ödeme modeli uygulayabilir. Bu tür modeller, dolaylı teşvik mekanizmaları olarak görülebilir ve EBRD, Dünya Bankası gibi kurumların Türkiye’ye sağladığı enerji verimliliği kredi programları kapsamında da desteklenmektedir.

KOSGEB’in Yeşil Dönüşüm destekleri, KOBİ statüsündeki işletmeler için enerji verimliliği etüdü ve danışmanlık hizmetlerine belirli oranlarda hibe sağlayabilmektedir. Örneğin KOSGEB, 2023 yılında Yeşil Dönüşüm programıyla işletmelere enerji verimliliği danışmanlık harcamaları için %50’ye varan destek sunmuştur. Eğer AVM işletmesi KOBİ tanımına giriyorsa (bir AVM’nin yönetim şirketi KOBİ olabilir), bu tip programlara başvurup etüd ve eğitim giderlerini kısmen karşılayabilir.

Vergi teşvikleri de dolaylı destek unsurlarıdır. Enerji verimliliği yatırımlarında kullanılan ekipmanların (örneğin verimli motorlar, ısı pompaları, yalıtım malzemeleri vb.) KDV indirimine tabi olması veya amortisman avantajları sağlanması geçmişte gündeme gelen teşviklerdendir. Mevcut durumda özel bir vergi muafiyeti olmasa da, Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında enerji verimliliği projeleri orta-yüksek teknoloji yatırımları olarak destek alabilir. Örneğin organize sanayi bölgelerindeki bir AVM, enerji verimli sistemler için bölgesel teşviklerden (gümrük vergisi muafiyeti, KDV istisnası gibi) yararlanabilir.

Enerji verimliliği projelerine Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası gibi kurumlar da uygun faizli kredi sağlamaktadır. Örneğin TSKB Enerji Verimliliği Kredileri, AVM’lerin yapacağı LED dönüşümü, otomasyon sistemi kurulumu, yüksek verimli chiller yatırımı gibi projeleri finanse etmekte cazip koşullar sunabilir. Bu finansman araçları, doğrudan hibe olmasa da, projelerin hayata geçmesini kolaylaştırdığı için teşvik edici rol oynar.

Özetle, AVM’ler için enerji verimliliği alanında:

• VAP Hibeleri: %30’a varan proje hibesi, 1,5 milyon TL’ye kadar destek. 
• KOSGEB Yeşil Dönüşüm Desteği: KOBİ kapsamındaki işletmelere etüd/danışmanlık yardımı. 
• EPS/ESCO Modelleri: EVD şirketleri aracılığıyla “tasarruf paylaşımı” finansman modelleri. 
• Yatırım Teşvik Belgesi: Bölgesel/Genel teşvikler ile vergi ve ithalat kolaylıkları. 
• Düşük Faizli Krediler: Kalkınma bankaları ve uluslararası finans kuruluşlarının enerji verimliliği kredileri. 

Bu teşvik ve desteklerden yararlanmak için AVM yönetimlerinin projelerini doğru şekilde hazırlayıp ilgili mercilere başvurması gerekir. Özellikle VAP desteği, ticari binaların da başvurabildiği ve son yıllarda kapsamı genişletilen bir programdır. Uygun projelerle bu hibeleri almak, yatırımın geri dönüşünü ciddi oranda kısaltacağı için AVM’ler açısından büyük avantaj sağlayacaktır. Son olarak, teşvik programlarının yıllara göre güncellenebildiğini ve başvuru sürelerinin sınırlı olduğunu unutmamak, güncel duyuruları takip etmek önemlidir.

AVM için enerji verimliliği uygulamalarının maliyeti ve geri dönüş süresi nedir?

Alışveriş merkezlerinde enerji verimliliği uygulamalarının maliyeti, seçilecek önlemlerin türüne, AVM’nin büyüklüğüne ve mevcut sistemlerin durumuna göre değişkenlik gösterir. Genel olarak, enerji verimliliği yatırımları ilk bakışta belirli bir sermaye harcaması (CAPEX) gerektirse de, uzun vadede sağladıkları tasarruflarla kendilerini amorti ederler. Bir AVM için enerji verimliliği projesinin maliyetini belirleyen başlıca faktörler şunlardır:

• AVM’nin büyüklüğü ve karmaşıklığı: Daha büyük metrekareye sahip ve daha fazla sistemi olan AVM’lerde, enerji verimliliği yatırımları da oransal olarak daha maliyetli olacaktır. Örneğin 100.000 m² bir AVM’nin tüm aydınlatmasını LED yapmak, 20.000 m² bir AVM’ye kıyasla daha fazla ampul ve armatür gerektireceğinden mutlak maliyet yüksektir. Benzer şekilde, entegre otomasyon sistemi veya soğutma sistemi modernizasyonu büyük bir komplekste daha fazla ekipman ve işçilik demektir. 
• Mevcut ekipmanların durumu: Eğer bir AVM’de zaten görece verimli sistemler kullanılıyorsa (örneğin halihazırda LED aydınlatma oranı yüksekse veya chiller’lar yeni nesil ise), yapılacak iyileştirmelerin kapsamı daralır ve maliyet azalır. Ancak eski teknolojiye sahip bir AVM’de “verimlilik için her şeyi yenilemek” gerekebilir; bu da maliyeti artırır. 
• Uygulanacak önlemlerin türü: Farklı enerji verimliliği uygulamalarının birim maliyetleri ve getiri süreleri farklıdır. Basit ve düşük maliyetli önlemler (örneğin sensör montajı, termostat ayar optimizasyonu, küçük izolasyon iyileştirmeleri) genelde bütçeyi fazla zorlamaz. Yatırım maliyeti yüksek önlemler ise (büyük HVAC cihazlarının değişimi, güneş paneli kurulumu gibi) ciddi sermaye gerektirir. Örneğin 500 kW’lık bir çatı güneş enerjisi santrali yatırım bedeli milyon TL mertebesindeyken, bir otomasyon yazılım güncellemesi onun çok altında kalabilir. 
• İyileştirme projesinin kapsamı: AVM yönetimleri bazen enerji verimliliği için kademeli yatırım yapar. Örneğin önce aydınlatma dönüşümü, sonra HVAC yenilemesi gibi aşamalara bölebilir. Proje kapsamı genişledikçe toplam maliyet artar, ancak belki birim maliyetler toptan alımlarda düşebilir. 

Maliyet kadar önemli bir diğer konu, geri dönüş süresi (ROI) yani yapılan yatırımın sağladığı tasarruf ile kaç yılda kendini amorti edeceğidir. AVM’lerde tipik enerji verimliliği uygulamalarının öngörülen geri ödeme süreleri şu şekildedir:

• LED aydınlatma dönüşümü: ~1-2 yıl (Eski ampullere göre tasarruf yüksek olduğu için çok hızlı geri döner). 
• Frekans konvertörlü fan ve pompa sistemleri: ~1,5-3 yıl (Özellikle havalandırma ve su devridaim pompalarında enerji tüketimi düşüşü ile kısa sürede amorti olur). 
• Bina otomasyon sistemi optimizasyonu: ~1-2 yıl (Otomasyonun getirdiği %10-15 tasarruf, yazılım/investman maliyetini genelde 1-2 yılda karşılar). 
• HVAC sistem modernizasyonu (chiller, kazan değişimi vb.): ~3-5 yıl (Yatırım maliyeti yüksek fakat tasarruf da büyük olduğundan orta vadede döner). 
• Isı yalıtımı iyileştirmeleri: ~3-4 yıl (Mantolama, yalıtımlı cam vb. yatırımın geri dönüşü birkaç yıl alır, iklim bölgesine göre değişir). 
• Çatı GES (güneş enerjisi sistemi) kurulumu: ~4-6 yıl (Elektrik fiyatlarına ve teşviklere bağlı olarak 4-6 yıl civarı amorti süresi vardır). 

Yukarıdaki süreler ortalama olup, projenin detayına göre değişebilir. Örneğin elektrik tarifelerinin yüksek olduğu bir durumda LED dönüşümü 1 yıldan bile kısa sürede kendini ödeyebilir. Ya da kapsamlı bir merkezi soğutma sistemi değişimi 5 yılı aşabilir. Ancak genellikle 3-4 yıl bandı, birçok enerji verimliliği yatırımının geri dönüşü için hedef kabul edilir.

AVM yönetimleri açısından, enerji verimliliği yatırımlarını değerlendirirken toplam sahip olma maliyeti ve orta vadeli kazancı hesaba katmak önemlidir. Örneğin 2 milyon TL’lik bir yatırım 2 yılda kendini ödeyip sonrasında yılda 1 milyon TL tasarruf sağlamaya devam edecekse, bu oldukça cazip bir projedir. Üstelik enerji verimliliği ile azalan işletme giderleri, AVM’nin kâr marjını yükselteceği için yatırımcılar tarafından da olumlu karşılanır. Bazı verimlilik projeleri, kiracılara yansıtılan ortak giderleri düşürdüğü için dolaylı olarak kiracı memnuniyetini ve kiralanabilirliği de artırabilir.

Sonuç olarak, AVM’lerde enerji verimliliği uygulamalarının maliyet-fayda analizi yapıldığında, çoğu projenin makul sürelerde kendini amorti ettiği görülür. Özellikle hızlı geri dönen önlemler önceliklendirilmeli, daha yüksek maliyetli ancak stratejik öneme sahip projeler için ise teşvikler ve finansman olanakları araştırılmalıdır. Böylece hem AVM’nin çevresel sürdürülebilirliği hem de finansal sürdürülebilirliği sağlanmış olur.

AVM için enerji verimliliği sağlayarak ne kadar enerji tasarrufu elde edilebilir?

Bir alışveriş merkezinde uygulanacak kapsamlı enerji verimliliği önlemleri sonucunda elde edilebilecek tasarruf, mevcut durumun ne kadar verimsiz olduğuna ve hangi önlemlerin hayata geçirildiğine bağlıdır. Ancak çeşitli çalışmalardan ve örneklerden bazı genel çıkarımlar yapmak mümkündür. İyi planlanmış bir enerji verimliliği programı, bir AVM’nin toplam enerji tüketimini %10 ile %30 arasında azaltabilir. Hatta yeni inşa edilen ve en yüksek verimlilik standartlarına göre tasarlanmış “yeşil” bir AVM, sıradan bir binaya kıyasla %40’a varan daha az enerji tüketebilir. Nitekim sektör yayınlarında, tüm verimlilik unsurları düşünülerek akıllı bina statüsünde kabul edilen bir AVM’nin, standart bir binaya göre yaklaşık %40 daha az enerji harcadığı belirtilmiştir.

Mevcut bir AVM üzerinde konuşacak olursak, genellikle ilk etapta “kolay kazanımlar” denilen düşük maliyetli önlemlerle %5-10 tasarruf yakalanabilir. Örneğin çalışma saatlerinin optimizasyonu, gereksiz aydınlatmaların kapatılması, cihaz set değerlerinin ayarlanması gibi operasyonel iyileştirmeler hemen etkisini gösterir. Devamında orta ölçekli yatırımlarla (LED dönüşümü, otomasyon kurulumu vs.) tasarruf oranı %15-20 bandına yükselebilir. En son büyük sistem değişiklikleri ve yenilenebilir enerji entegrasyonu gibi kapsamlı adımlarla %30 ve üzeri tasarruflara ulaşmak mümkün olur.

Örnek bir senaryo ile açıklarsak: Yıllık elektrik tüketimi 10 milyon kWh olan bir AVM düşünelim. İlk iyileştirmeler sonucu %10 tasarruf sağlansa, yılda 1 milyon kWh tasarruf demektir. Birim elektrik fiyatı 2 TL/kWh ise bu, yıllık 2 milyon TL maliyet tasarrufu anlamına gelir. Daha ileri önlemlerle tasarruf %20’ye çıkarılırsa yılda 2 milyon kWh (yaklaşık 4 milyon TL) kazanç söz konusu olacaktır. Bu rakamlar AVM’nin işletme giderlerinde çok ciddi rahatlama sağlar. Nitekim enerji verimliliği ile azaltılan her gider, AVM’nin ortak alan işletim maliyetlerini düşürdüğünden, hem işletmeciye hem kiracı markalara ekonomik fayda sunar. Uzmanlar, enerjinin verimli kullanılmasıyla düşürülen ortak gider bütçelerinin, AVM’nin rekabet gücünü bile artırabileceğini belirtmektedir; zira buradan artırılan bütçelerin reklama veya müşteri çekmeye ayrılması mümkün olabilir.

Tasarruf potansiyeline dair bir diğer yaklaşım, tasarruf fırsatlarının sektörel dağılımına bakmaktır. Bir AVM’de en fazla enerji harcayan sistem iklimlendirme (soğutma) olduğu için, burada yapılacak iyileştirmeler en büyük tasarruf payını getirir. Örneğin soğutma sistemlerini yenileyip bina dış kabuğunu iyileştirerek soğutma enerji ihtiyacını %30 azaltmak, toplam faturayı tek başına %12-15 düşürebilir (zira toplamın ~%40’ı soğutmadır). Aydınlatmada LED’e geçip akıllı kontrol sağlamak, aydınlatma enerjisinin yarısını keserek toplamda %10 civarı tasarruf sağlayabilir (toplamın ~%20-25’i aydınlatmadır). Yürüyen merdiven ve asansörlerde inverter kullanımı vb. ile bu sistemlerin tüketimini yarıya indirmek, toplamda birkaç puanlık bir etki yapar (toplamın ~%10-15’i bu sistemlerdir). Görüldüğü gibi her alt sistemde mümkün tasarruf yüzdelerinin toplamı, 10+10+5… şeklinde birleşerek toplamda %30’lara ulaşabilir.

Tabii ki, pratikte %30 üstü tasarruflar genellikle yeni veya kapsamlı renovasyon geçirmiş AVM’lerde görülür. Mevcut ve halihazırda işletilen bir AVM’de gerçekçi bir tasarruf beklentisi %15-25 aralığı olarak kabul edilebilir. Bu bile işletme maliyetlerinde muazzam bir iyileşme demektir. Örneğin ZENSA Enerji’nin analizlerine göre, doğru bir enerji yönetim sistemi kurulduğunda AVM’lerde %10-25 arası enerji tasarrufu elde edilebilmektedir.

Sonuç olarak, enerji verimliliği ile sağlanabilecek tasarruf potansiyeli AVM’nin mevcut performansına ve alınan önlemlere bağlı olsa da çift haneli yüzdelerde tasarruflar rahatlıkla mümkündür. Bu da yıllık bazda milyon TL mertebesinde maliyet azaltımı anlamına gelmektedir. Ayrıca enerji tasarrufuyla birlikte elde edilen karbon emisyonu azalması gibi çevresel kazanımlar da göz önüne alındığında, verimlilik yatırımlarının geri dönüşü sadece ekonomik değil, aynı zamanda toplumsal fayda olarak da kendini gösterir.

AVM için enerji verimliliği uygulamalarının çevresel faydaları nelerdir?

Alışveriş merkezlerinde enerji verimliliğinin artırılması, ekonomik getirisinin yanı sıra çok önemli çevresel faydalar sağlar. En başta gelen çevresel katkı, karbon ayak izinin azalmasıdır. AVM’ler enerji tüketimlerini düşürdükçe, bu enerjinin üretimi için harcanan fosil yakıt miktarı ve dolayısıyla ortaya çıkan sera gazı emisyonları da azalır. Özellikle elektrik şebekesinin önemli bir kısmı doğalgaz, kömür gibi fosil kaynaklarla beslenen ülkelerde, 1 kWh elektrik tasarrufu yaklaşık 0,4-0,5 kg daha az CO₂ salımı demektir. Dolayısıyla bir AVM yıllık tüketimini örneğin 1 milyon kWh azaltırsa, yılda yaklaşık 400-500 ton daha az karbon salımı gerçekleşir. Bu, hava kirliliğinin ve iklim değişikliğine katkının azaltılması anlamına gelir.

Enerji verimliliğinin çevresel faydalarını somutlaştırmak için şöyle bir örnek verilebilir: Orta büyüklükte bir AVM’nin yıllık enerji tasarrufu sonucunda azaltacağı karbon emisyonu, yüzlerce dönüm ormanlık alanın yıllık karbon yutma kapasitesine eşdeğer olabilir. Müşterilerin yoğun olarak ziyaret ettiği bu yapılar, verimlilik sayesinde “karbon nötr” hedeflere yaklaşabilirler. Hatta bazı AVM’ler, enerji verimliliği ve yenilenebilir enerji yatırımlarıyla net sıfır enerji binalar haline gelerek çevresel etkiyi minimuma indirmeyi hedeflemektedir.

Bunun yanı sıra, verimli enerji kullanımı, hava kalitesine dolaylı yoldan olumlu etki yapar. Enerji tasarrufu, elektrik üretimi ve ısıtma için daha az fosil yakıt yakılması demektir; bu da enerji santrallerinden ve kazan dairelerinden daha az kirlilik salınması anlamına gelir. Özellikle büyük şehirlerde elektrik talebinin düşmesi, bu şehirlerin yakınındaki santrallerin emisyonlarını azaltarak bölgesel hava kirliliğine katkıyı düşürür. Sonuçta, daha az SO₂, NOx ve partikül madde salımı gerçekleşir, asit yağmurları ve sağlık sorunları riski azalır.

Enerji verimliliği uygulamaları su tüketimini ve atık oluşumunu da azaltabilir. Örneğin verimli bir HVAC sistemi, daha az su kullanan soğutma kuleleriyle donatılırsa su kaynaklarına yük azalır. Veya aydınlatmada uzun ömürlü LED’lere geçilmesi, çok daha seyrek lamba değişimi gerektirdiğinden, atık ampul miktarını ve bu ampullerin üretimi için harcanan kaynakları düşürür. Sürdürülebilirlik açısından bakıldığında enerji verimliliği, doğal kaynakların korunmasını destekleyen en önemli stratejilerden biridir. Türkiye’de yapılan çalışmalar, enerji verimliliğinin aslında “yedinci yakıt” olarak adlandırılabileceğini, yani bir enerji kaynağı gibi görülmesi gerektiğini vurgulamıştır; çünkü en temiz ve ucuz enerji, tasarruf edilen enerjidir.

AVM gibi topluma açık mekanlarda enerji verimliliğinin çevresel faydaları aynı zamanda bir bilinç ve örnek teşkil etme meselesidir. Ziyaretçiler, enerji tasarrufu yapan uygulamaları (örneğin LED aydınlatmalar, güneş panelleri, atık ayrıştırma üniteleri) gördükçe çevre duyarlılığı konusunda farkındalık kazanabilirler. Bu da toplum genelinde çevreye duyarlı davranışların yaygınlaşmasına katkıda bulunur.

Ek olarak, enerji verimli AVM’ler genelde yeşil bina sertifikaları almaya hak kazanarak çevresel taahhütlerini belgelendirirler. Örneğin LEED sertifikalı bir AVM, belirli oranda enerji tasarrufu ve çevresel etki azaltımı yaptığı için bu unvanı alır. Bu sertifikalar, AVM’nin çevre dostu olduğunu kanıtlayarak diğer kurumlara da örnek olur.

Özetle, AVM’lerde enerji verimliliğinin çevresel faydaları şunlardır:

• Sera gazı emisyonlarında düşüş: Daha az enerji tüketimi = daha az CO₂ salımı, iklim değişikliği ile mücadeleye katkı. 
• Hava kalitesinde iyileşme: Fosil yakıt tüketiminin azalmasıyla SO₂, NOx gibi kirleticilerin azalması, asit yağmuru ve smog riskinin düşmesi. 
• Doğal kaynakların korunması: Verimsiz kullanımla boşa harcanan enerji kaynaklarının (kömür, doğalgaz, su vb.) tasarrufu; gelecek nesiller için kaynak bırakılması. 
• Atık ve yan ürün azalması: Daha az değiştirilen parça, daha az atık; daha az yakıt yakılmasıyla kömür külü, cüruf gibi atıkların da azalması. 
• Ekolojik farkındalık: Enerji verimli bir işletme olarak AVM’nin, binlerce ziyaretçisine çevre konusunda örnek teşkil etmesi. 

Sonuç olarak, enerji verimliliği hem ekonomik hem çevresel kazan-kazan çözümüdür. AVM’lerde atılacak her bir tasarruf adımı, işletme kasasına katkısının yanı sıra daha temiz ve sürdürülebilir bir çevreye yatırım anlamına gelir.

AVM için enerji verimliliği projelerinde sık yapılan hatalar ve engeller nelerdir?

Alışveriş merkezlerinde enerji verimliliği projeleri planlanırken veya uygulanırken bazı yaygın hatalar ve zorluklar ortaya çıkabilir. Bu hataların farkında olup engelleri aşmak, projelerin başarısı için kritiktir. İşte AVM’lerde enerji verimliliği çalışmalarında en sık karşılaşılan problemler:

• Yetersiz ön hazırlık ve etüd yapılmaması: Bazı AVM’lerde, ayrıntılı bir enerji etüdü veya fizibilite yapmadan doğrudan ekipman yatırımlarına girişildiği görülür. Bu büyük bir hatadır çünkü hangi önlemin ne kadar fayda sağlayacağı tam analiz edilmemiş olur. Örneğin körlemesine tüm ampulleri LED’e çevirmek her zaman optimum çözüm olmayabilir; belki de asıl büyük tasarruf klimalardadır. Bu nedenle veriye dayanmadan yatırım kararı almak önemli bir hatadır. Çözümü, mutlaka uzman bir ekiple enerji analizleri yapıp öncelikli alanları belirlemektir. 
• Sadece düşük maliyetli önlemlere odaklanmak: Bir diğer hata, “hiç yatırım yapmadan tasarruf beklemek” ya da sadece bedelsiz/ucuz önlemlerle yetinmektir. Elbette işletme ayarlarını optimize etmek gerekir ancak enerji verimliliğinde belirli bir noktadan sonra yatırım şarttır. “Tasarruf = Yatırım” formülü bu alanda geçerlidir. Hiç yatırım yapmadan çok büyük tasarruflar elde edilemeyeceği gerçeğini göz ardı etmek, projelerin yetersiz kalmasına yol açar. Bu bir engel de yaratır; çünkü kolay önlemlerle %5-10 tasarruf sağlanıp duraksanır, daha fazlası için gereken sermaye onayı alınamazsa süreç tıkanır. 
• Yanlış önceliklendirme: Bazen enerji verimliliği projelerinde yanlış öncelik sırası belirlenir. Örneğin toplam tüketimde küçük payı olan bir sisteme (diyelim ki dekoratif havuz pompasına) odaklanılıp asıl büyük tüketim kalemi (soğutma sistemi gibi) ihmal edilebilir. Bu da kaynakların verimsiz kullanımına yol açar. Paranın ve çabanın yanlış yere harcanması şeklinde özetleyebileceğimiz bu hatayı engellemek için, her alt sistemin tüketim payı ve tasarruf potansiyeli iyi analiz edilmelidir. 
• Bina tasarım aşamasında verimliliğin düşünülmemesi: Yeni AVM projelerinde, enerji verimliliği hususu henüz proje aşamasındayken dikkate alınmazsa sonradan bunu sağlamak çok daha maliyetli ve zor olur. Bir hata, sadece estetik ve fonksiyonel kaygılarla tasarım yapıp verimlilik boyutunu göz ardı etmektir. Örneğin şeffaf bir tavan estetik olabilir ama uygun güneş kontrol önlemleri alınmadıysa içeriyi aşırı ısıtır ve soğutma yükünü artırır. Bu engelin çözümü, daha tasarım safhasında enerji danışmanlarını sürece dahil etmek ve uzun vadeli işletme maliyetlerini hesaba katarak tasarım yapmaktır. 
• Bakım ve izleme eksikliği: Enerji verimliliği projeleri uygulandıktan sonra sürdürülebilir olması için bakım ve izleme şarttır. Sık yapılan bir hata, kurulan sistemlerin (örneğin otomasyonun, kompanzasyon panosunun, sensörlerin) doğru çalışıp çalışmadığının takip edilmemesidir. Bu, zamanla performans düşüşlerine yol açar. Örneğin bakımsız bırakılan bir bina otomasyonu, sensör arızalarıyla yanlış komutlar verebilir ve tasarruf yerine fazla tüketim yaratabilir. Benzer şekilde tıkanmış bir filtre, verimli cihazın etkinliğini azaltır. Bakım ihmal etmek ve enerjiyi düzenli izlemeden bırakmak ciddi bir hatadır. Çözüm ise periyodik bakım planlarını sıkı uygulamak ve enerji izleme sisteminden gelen verileri düzenli analiz etmektir. 
• Kullanıcı ve personel davranışlarının göz ardı edilmesi: Teknolojik önlemler alınsa bile, insan faktörü devre dışı bırakılamaz. Bir hata, personelin yeni sistemler konusunda eğitilmemesi ve farkındalık oluşturulmamasıdır. Örneğin enerji tasarrufu için prosedürler belirlenir ancak mağaza çalışanları veya teknik ekip bunlara riayet etmezse beklenen kazanımlar gerçekleşmez. Bu nedenle personel ve kiracı eğitimlerinin yapılmaması bir engeldir. Çözüm, sürekli eğitim ve motivasyon sağlamaktır (bu konu ayrı bir soruda detaylı ele alınmıştır). 
• Finansman ve üst yönetim desteği eksikliği: Bazı durumlarda AVM yönetimleri enerji verimliliği projelerini “gereksiz masraf” olarak görebilir ve bütçe ayırmak istemez. Bu bir engeldir çünkü teknik ekip ne kadar istese de, yönetim onayı olmadan projeler ilerleyemez. Bunun üstesinden gelmek için enerji yöneticisinin somut verilerle projelerin geri dönüşünü üst yönetime anlatması, başarı örneklerini paylaşması gerekir. Üst yönetim desteği olmadan kapsamlı verimlilik hamleleri ne yazık ki sekteye uğrar. 
• Reaktif güç cezası gibi konuların ihmal edilmesi: Bazı AVM’ler, toplam tüketimde aktif enerjiye odaklanıp, reaktif enerji kontrolünü ihmal eder. Oysa reaktif güç kompanzasyonu yapılmadığında ortaya çıkan cezalar ciddi mali yük bindirebilir ve verimlilik çabalarını boşa çıkarabilir. Bu da bir hatadır: elektrik faturasının bütününe bakmamak. Çözümü, kompanzasyon sistemini sağlıklı çalıştırmak ve güç kalitesini izlemektir. 

Özetle, AVM’lerde enerji verimliliği çalışmalarındaki sık hatalar; planlama eksikliği, yatırım yapmadan büyük tasarruf bekleme, yanlış öncelik seçimi, bakım/izleme ihmali ve insan faktörünün unutulması olarak özetlenebilir. Bu engelleri aşmak için bütüncül bir yaklaşım gerekir: Teknik analiz + üst yönetim desteği + insan eğitimi + finansman planlaması birlikte ele alınmalıdır. Böylece verimlilik projeleri kağıt üzerinde kalmaz, gerçek hayatta istenen sonuçlara ulaşır.

AVM için enerji verimliliği çalışmalarında bakım ve periyodik kontrollerin önemi nedir?

Enerji verimliliği hedeflerine ulaşmış bir AVM’yi o seviyede tutabilmenin sırrı, düzenli bakım ve periyodik kontrollerdir. Uygulanan verimlilik önlemleri, kurulan cihazlar ve sistemler zamanla performans kaybına uğrayabilir; bu doğal bir süreçtir. Ancak planlı bakım faaliyetleriyle bu performans düşüşü en aza indirilir ve enerji verimli durum sürdürülebilir kılınır. Örneğin AVM içinde yaygın olarak yapılan LED dönüşümü sonrasında dahi, aydınlatma armatürlerinin tozlanması ışık şiddetini azaltıp ihtiyaç fazlası lamba yakmaya yol açabilir. Düzenli temizlik, basit bir bakım adımıyla bu sorunu engeller.

HVAC sistemlerinde bakım, enerji verimliliğinin ayrılmaz bir parçasıdır. Soğutma grupları, kazanlar, klima santralleri gibi ana ekipmanların ısı değiştirici yüzeyleri kirlendikçe verimleri düşer. Kirli bir chiller kondansörü, temiz haline göre aynı soğutma kapasitesi için daha fazla enerji harcar. Dolayısıyla kondansör ve evaporatörlerin mevsimsel temizlikleri enerji tasarrufu açısından kritiktir. Benzer biçimde, hava filtrelerinin tıkalı olması fanların daha çok çalışmasına ve dolayısıyla daha fazla elektrik tüketimine yol açar. Periyodik filtre değişimleri veya temizliği, hem iç hava kalitesini korur hem fan motorlarının yükünü azaltır.

Bina otomasyon sistemi gibi kontrol mekanizmalarının da periyodik kontrole ihtiyacı vardır. Sensörlerin kalibrasyonu, vanaların ve damperlerin doğru modülasyon yapıp yapmadığı incelenmelidir. Uzmanlar, otomasyon sistemlerindeki basınç ve sıcaklık sensörlerinin düzenli kalibrasyonunun, tasarrufa doğrudan etki ettiğini belirtir. Örneğin kalibrasyonsuz bir termostat, ortam gerçekte 24°C iken 22°C okuyor olabilir ve gereksiz soğutma yapar. Bu da enerji israfıdır; oysa basit bir kontrol ve ayarla önlenebilir.

Elektrik sistemlerinde bakım, enerji verimliliği kadar güvenlik için de şarttır. Gevşek bir kablo bağlantısı veya eskimiş bir kesici, fazladan ısıya (dolayısıyla enerji kaybına) yol açabilir. Kompanzasyon sistemindeki kondansatörlerin sağlığı, kontaktörlerin düzgün çalışması düzenli kontrol edilmezse reaktif cezaya düşülebilir. Bu nedenle, elektrik panolarının termal kamerayla taranması, gevşekliklerin sıkılması, kompanzasyon devrelerinin kondansatör ve röle kontrolleri gibi bakım adımları enerji kayıplarını önler.

Yalıtım malzemelerinin durumu da belli aralıklarla kontrol edilmelidir. Örneğin boru ve kanal izolasyonlarında yırtılma, kopma var mı bakılmalı; hasar varsa tamir edilmelidir. Aksi halde o noktadan ısı kaybı veya kazancı olur ve enerji boşa gider. Basit bir izolasyon onarımı ile bu kayıp hemen engellenebilir.

Bakım ve periyodik kontrollerin bir diğer getirisi, sistemlerin ömrünü uzatmasıdır. İyi bakılan bir cihaz daha verimli çalıştığı gibi daha uzun dayanır. Bu da sürdürülebilirlik açısından önemlidir; zira sürekli cihaz yenilemek hem ekonomik hem çevresel olarak istenmez. Düzenli yağlama yapılan bir fan motoru, kirli ve bakımsız bir motora kıyasla daha az sürtünme direnciyle, daha az elektrik harcayarak çalışır ve yıllarca sorunsuz hizmet verir.

Uzmanlar, “verimsiz hiçbir ortam oluşmasına müsaade etmeyecek sıkı bir bakım programı” uygulanmasını önermektedir. Bu, AVM teknik yönetiminin proaktif bir yaklaşımı olmalıdır. Yani arıza olmasını beklemeden, potansiyel sorunlar keşfedilip giderilmelidir. Her üç ayda bir yapılan düzenli enerji etütleri ve keşifler, kayıp-kaçak noktalarını araştırmak bakım programının parçası olmalıdır. Bu sayede sistemlerin verimli çalışma düzeyi korunur.

Sonuç olarak, bakım ve kontrol eksikliği enerji verimliliği çalışmalarını baltalayabilecek en kritik hususlardan biridir. Çok iyi bir verimlilik projesi dahi, eğer bakımı yapılmazsa birkaç yıl içinde beklenen faydayı sağlayamaz hale gelebilir. Düzenli bakım, enerji verimliliğinin güvencesidir. Periyodik kontroller sayesinde anormallikler erken tespit edilir, küçük düzeltmelerle büyük enerji kayıpları önlenir. Özetle, “bakım yoksa verimlilik de yoktur” demek yerinde olur; bakım ve enerji tasarrufu el ele gitmelidir.

AVM için enerji verimliliği çalışmalarında personel eğitimi ve farkındalık neden önemlidir?

Teknolojik iyileştirmeler ve otomasyon sistemleri ne kadar gelişmiş olursa olsun, insan faktörü enerji verimliliğinde belirleyici bir rol oynar. AVM’lerde enerji verimliliği çalışmalarının başarısı için hem teknik personelin hem de AVM’yi kullanan diğer çalışanların (örneğin mağaza personeli, temizlik/güvenlik ekipleri) konu hakkında bilinçli ve eğitimli olması gerekir. Bunun birkaç temel nedeni vardır:

Doğru kullanım alışkanlıkları: Enerji tasarrufunun önemli bir kısmı doğru kullanıcı davranışlarından gelir. Örneğin mağaza personeli vitrinin ışıklarını gece yarısında kapatmayı alışkanlık edinmezse, en verimli LED’ler dahi gereksiz yere çalışarak enerji harcar. Veya temizlik personeli boş bir bölmede tüm ışıkları maksimumda yakarsa, otomasyon yoksa bu ciddi israf doğurur. Bu nedenle çalışanlara, hangi davranışların enerji tasarrufuna katkı yapacağı net şekilde öğretilmelidir. “İşiniz bittiğinde ışığı kapatın, ihtiyaç olmayan yürüyen merdiveni durdurun, kapıları açık bırakmayın” gibi basit konular dahi eğitimle pekiştirilmelidir. Küçük gibi görünen bu davranışlar, binlerce metrekarelik bir komplekste toplandığında büyük etkiler yaratır.

Teknik sistemlerin doğru işletimi: AVM teknik personeli (enerji yöneticisi, teknik müdür, bakım ekipleri) yeni kurulan verimli sistemlerin çalışma prensiplerini iyi anlamalıdır. Örneğin bina otomasyon sistemi kurulduysa, operatörlerin onu yönetebilme yetkinliğine sahip olması gerekir. Aksi halde sistemi yanlış parametrelerle kullanıp tasarruf yerine fazla tüketim yaptırabilirler. Bu nedenle, uzman kişiler tarafından personele enerji verimliliği üzerine eğitimler verilmesi kritik önemdedir. Bu eğitimlerde, yeni cihazların nasıl çalıştırılacağı, optimum ayarların neler olduğu, arıza durumunda ne yapılacağı gibi konular ele alınır. Eğitimli bir teknik ekip, sistemleri verimli kullanırken, eğitimsiz ekip yanlış uygulamalarla tasarrufu engelleyebilir.

Farkındalık ve motivasyon: İnsanlar yaptıkları işin önemini ve sonuçlarını anladıklarında ona daha fazla özen gösterirler. Enerji verimliliği eğitimleri bu yüzden sadece teknik bilgi aktarımı değil, aynı zamanda bir farkındalık yaratma sürecidir. Çalışanlara “Bu AVM’de enerji tasarrufu yaparak hem çevreye katkı sağlıyoruz hem de işletme maliyetlerini düşürerek işimizi sürdürülebilir kılıyoruz” mesajı verilmelidir. Bu tür bilinçlendirmeler, personelin sürece gönüllü katılımını artırır. Örneğin güvenlik görevlisi, devriye gezerken boş bir koridorda ışıkların açık kaldığını fark ederse kendi insiyatifiyle kapatma eğiliminde olur. Farkındalık yoksa “beni ilgilendirmez” diyerek geçebilir.

Enerji yönetimine katılım: ISO 50001 gibi sistemlerde, çalışan katılımı önemli bir yer tutar. Personelin enerji verimliliği konusunda fikirler önermesi, ihbarlar yapması (örneğin boşa yanan bir ışığı bildirmesi) teşvik edilir. Bunu sağlamak için, çalışanlara temel enerji eğitimi verilir ve onların gözlem gücünden yararlanılır. AVM yönetimi, örneğin yılda bir en verimli çalışan veya en iyi tasarruf önerisi yarışması gibi motivasyon yöntemleri de kullanabilir. Ancak bunların temelinde, çalışanların konuyu bilmesi ve önemsemesi yatar.

Kiracı ve mağaza çalışanlarına eğitim: Sadece AVM yönetimi personeli değil, AVM içindeki mağaza ve restoranların çalışanları da enerji verimliliğine dahil edilmelidir. Klima kapılarının açık tutulmaması, mağaza kapanınca vitrin ışıklarının kapatılması, cihazların stand-by yerine tamamen kapatılması gibi konular mağaza çalışanları ile paylaşılmalıdır. Bu amaçla bazı AVM’ler periyodik olarak kiracı toplantıları yapıp enerji konusunu gündeme getirir. Yönetim, hem kendi çalışanlarına hem de mağaza çalışanlarına kısa eğitim ve bilgilendirmeler yaparak farkındalık çalışmalarını yürütmelidir.

Olası hataların önlenmesi: Eğitimli bir personel, enerji verimliliğini zedeleyebilecek hataları daha az yapar. Örneğin eğitim almamış bir teknisyen, arıza durumunda bir fanı manuel moda alıp unutabilir ve fan 7/24 tam güç çalışabilir. Eğitimli teknisyen ise bunun sakıncalarını bilir ve unutmadan otomasyona geri alır. Yani eğitim, hataların önüne geçerek de tasarruf sağlar.

Sonuç olarak, “insan davranışı” enerji verimliliğinin hem dostu hem düşmanı olabilir. Doğru eğitim ve bilinç ile donatılmış personel, en ileri teknolojileri bile daha verimli kılar; eğitimsiz personel ise basit önlemleri bile boşa düşürebilir. Bu yüzden AVM yönetimleri enerji verimliliği programlarında insana yatırım yapmayı ihmal etmemelidir. Personel eğitimleri düzenli aralıklarla tekrar edilmeli, yeni gelen çalışanlara da oryantasyonun bir parçası olarak enerji tasarrufu kuralları anlatılmalıdır. Son tahlilde, “enerji kültürü” oluşturulmadan kalıcı verimlilik sağlanamaz. Eğitim ve farkındalık çalışmaları da bu kültürün temelidir.

AVM için enerji verimliliği ve yeşil bina sertifikaları (LEED, BREEAM) ilişkisi nedir?

Yeşil bina sertifikaları olarak bilinen sistemler (başlıca LEED – Leadership in Energy and Environmental Design ve BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment Method) binaların çevresel performansını ve sürdürülebilirliğini değerlendiren uluslararası standartlardır. Alışveriş merkezleri, bu sertifikalara uygun tasarlanıp işletildiğinde enerji verimliliği açısından belirli kriterleri karşılamış olurlar. Enerji verimliliği, yeşil bina değerlendirmelerinin en önemli bölümlerinden biridir; dolayısıyla AVM’lerde enerji verimliliği uygulamalarını hayata geçirmek, bu sertifikaları almaya giden yolun bir parçasıdır.

LEED ve BREEAM sertifikaları, bir binanın enerji performansı, su verimliliği, malzeme seçimi, iç ortam kalitesi, tasarım inovasyonu gibi pek çok kriterde puanlamaya tabi tutulmasıyla verilir. Enerjiyle ilgili kriterler arasında: yıllık enerji tüketiminin referans bir binaya göre ne kadar düşük olduğu, yenilenebilir enerji kullanım oranı, otomasyon ve ölçme sistemlerinin varlığı, HVAC verimlilik seviyeleri gibi unsurlar bulunur. Örneğin LEED sertifikası almak isteyen bir AVM, ASHRAE standartlarına göre modellenmiş enerji tüketimini belirli bir oranda azaltmak durumundadır. Bu da pratikte yüksek yalıtım, verimli aydınlatma/HVAC sistemleri, otomasyon kullanımı ile mümkündür. Yani, enerji verimli bir AVM tasarlamak LEED puanlarının önemli bir bölümünü kazandırır.

Aynı şekilde BREEAM değerlendirmesinde de “Enerji” başlığı, en yüksek ağırlığa sahip kategorilerdendir. BREEAM, binanın işletme enerjisi ihtiyacının düşük olmasını, kullanılan sistemlerin verimli ve otomatik kontrollü olmasını, yenilenebilir enerji kaynaklarından yararlanılmasını teşvik eder. Bir BREEAM sertifikalı AVM, genellikle geleneksel bir AVM’ye göre çok daha az enerji harcayacak şekilde tasarlanmış demektir. Mesela BREEAM kapsamında “Enerji Performansı” kredilerinde, binanın enerji simülasyonunda ulaştığı CO₂ emisyon değeri dikkate alınır ve ulusal bina yönetmeliklerindeki asgari gereklilikten ne kadar daha iyi olduğu ölçülür.

Yeşil bina sertifikalarının enerji verimliliğine katkıları birkaç yönden olur: Birincisi, daha tasarım aşamasında enerji verimliliğini öncelik haline getirirler. Sertifika hedeflendiği için, mimarlar ve mühendisler binayı sertifika kriterlerine uygun projelendirir; bu da genelde ekstra yalıtım, daha verimli cihazlar, inovatif çözümler (örneğin doğal havalandırma imkânları, gün ışığı aydınlatması gibi) demektir. LEED, BREEAM gibi kuruluşların yönergelerini takip etmek, yapıyı tasarlarken birden çok katkı sağlar; hem enerji faturaları düşer hem karbon emisyonu azalır hem de sertifika sayesinde bina değeri artar.

İkincisi, sertifika alınmasa bile bu çabalara girmek AVM’ye uzun vadede geri döner. Yeşil sertifikalı AVM’ler işletme giderleri düşük olduğu için kiracılar açısından da çekici olabilir; ayrıca kurumsal imajları daha iyi olur. Nitekim sürdürülebilir, enerji etkin yapılar sertifikalandığında yatırımın geri dönüş süresinde kayda değer farklar yaratabildiği belirtilmektedir. Yani enerji verimliliği için yapılan harcamalar, yeşil sertifika sayesinde pazarlama avantajına dönüşerek kiralamada veya satışta prim getirebilir.

Yeni AVM projelerinde, artık yatırımcılar LEED veya BREEAM sertifikalı bina yapmayı hedeflemektedir çünkü uzun vadede hem çevresel sorumluluk gereğidir hem de binanın değerini yükseltir. Bu sertifikalara uygun tasarım ve uygulamalar, enerji verimliliği standartlarını da yukarı çeker. Örneğin LEED’de “Enerji ve Atmosfer” kategorisinde yüksek puan almak isteyen bir AVM, klasik bir AVM’ye göre %20-30 daha az enerji tüketen sistemler kurmak durumundadır. Bunun için yüksek verimli soğutucular, VAV havalandırma, LED aydınlatma, fotovoltaik güneş paneli, ısı geri kazanım cihazları gibi çözümleri entegre eder. Sonuçta yeşil bina=enerji verimli bina denklemi büyük ölçüde doğru çıkar.

Mevcut AVM’ler de, belirli revizyonlarla yeşil sertifikalar alabilir veya en azından enerji verimliliği seviyelerini yükseltebilirler. Örneğin BREEAM In-Use (mevcut binalar için) sertifikasında enerjisini verimli kullanan AVM’ler yüksek skor elde edebilir. Türkiye’de de bazı eski AVM’ler sonradan yapılan renovasyonlarla BREEAM In-Use “Excellent” seviyesine ulaşmıştır, bu tip revizyonlar genellikle LED aydınlatma, verimli iklimlendirme üniteleri ve otomasyon yatırımlarını içerir.

Özetle, enerji verimliliği ve yeşil bina sertifikaları birbiriyle iç içe kavramlardır. Bir AVM enerji verimliliği konusunda ne kadar iyiyse, yeşil sertifika alma şansı o kadar artar; tersi durumda, yeşil sertifika hedefi, enerji verimliliği yatırımlarını teşvik eder. Bu sertifikalar hem binanın çevresel performansını belgelendirir hem de enerji tasarrufu kültürünü binanın işletmesine entegre eder. Sonuçta AVM, çevreye daha duyarlı, kullanıcılarına daha sağlıklı ve işletmecisine daha ekonomik bir yapı haline gelir.

AVM için enerji verimliliği kapsamında reaktif güç kontrolü neden önemlidir?

AVM’ler gibi büyük ticari binalarda elektrik enerjisinin verimli kullanımı konuşulurken çoğu zaman aktif enerji (kWh) üzerine odaklanılır. Ancak reaktif güç kontrolü de verimlilik ve maliyet yönetimi açısından kritik bir konudur. Reaktif güç, AC elektrik sistemlerinde manyetik alan oluşturmak için harcanan ve iş üretmeyen güçtür (örneğin motorlar, floresan balastları, trafolar reaktif güç çeker). Bu güç, aktif güce ek yük bindirir ve iletim-dağıtım sistemlerinde gereksiz akışlara sebep olarak kayıpları arttırır. Dahası, reaktif güç belli sınırların üzerinde çekildiğinde elektrik tarifelerine göre kullanıcılara reaktif ceza bedeli olarak yansıtılır.

Türkiye’de elektrik aboneleri için reaktif enerji tüketimine ilişkin sınırlar yönetmeliklerle belirlenmiştir. Sözleşme gücü 30 kW üstü olan işletmeler (ki AVM’ler bu kapsamdadır), çektikleri endüktif reaktif enerjinin aktif enerjilerine oranı %20’yi aşarsa reaktif ceza öderler. 30 kW altı için bu sınır %33’tür. Kapasitif reaktif için sınır %15-20 aralığındadır. Bu şu anlama gelir: Eğer bir AVM kompanzasyon yapmaz ve örneğin aktif enerji tüketiminin %25’i kadar endüktif reaktif güç çekerse, %20 sınırını aştığı için faturasında ekstra ceza kalemi oluşacaktır. Bu ceza, çekilen fazla reaktifin belli bir katsayıyla çarpılıp aktif enerji bedeline eklenmesiyle hesaplanır ve ciddi boyutlara varabilir (kimi durumlarda aktif enerji bedelinin %90’ına kadar ceza oluşabilir).

Reaktif güç kontrolü, kompanzasyon sistemleri ile yapılır. AVM’lerin ana panolarında veya kompanzasyon panolarında kondansatörler (ve gerekirse endüktif yük için şönt reaktörler) bulunur. Akıllı reaktif güç kontrol röleleri, tesisin anlık güç katsayısını izler ve kondansatör gruplarını devreye alıp çıkararak cosφ değerini istenen sınırlarda tutar (genelde 0.98-1 aralığında). Kompanzasyonun önemi, hem reaktif ceza ödememek hem de elektrik sistemini gereksiz yere yüklememektir. Reaktif güç, iletim hatlarını ve trafoları meşgul eder ama faydalı iş üretmez; bu yüzden “şebekede gereksiz yer işgal etme” olarak görülür. Fazla reaktif güç, sistemin güç faktörünü düşürerek işletme verimliliğini azaltır, istenmeyen voltaj düşümleri ve kayıplara sebep olur.

AVM ölçeğinde düşünürsek: İçeride yüzlerce motor (klima santrali fanları, soğutma grupları kompresörleri, yürüyen merdiven motorları vs.) ve balastlı aydınlatma sistemi bulunur. Bunlar düzgün kompanzasyon olmadığında ciddi endüktif reaktif çeker. Eğer kompanzasyon sistemi arızalıysa veya yetersiz tasarlandıysa, AVM farkında olmadan yüksek reaktif tüketimi yapabilir ve her fatura döneminde büyük cezalar ödeyebilir. Bu cezalar, binanın enerji maliyetini yükselterek enerji verimliliğiyle elde edilen kazançları da nötralize edebilir. Yani bir yandan tasarruf yapmaya çalışıp diğer yandan reaktif ceza ödemek, yanlış bir durumdur.

Reaktif güç kontrolünün önemi sadece ceza boyutu da değildir: Güç kalitesi açısından da kritik önemdedir. Düzgün kompanzasyon yapılmazsa işletmenin gerilim düşümü artar, cihazların performansı etkilenir. Aynı trafo merkezinden beslenen diğer aboneler de olumsuz etkilenebilir. Hatta dağıtım şirketi, sürekli sınırların dışında reaktif çeken tesislere uyarı verir ve düzeltmezse enerji kesintisine bile gidebilir (ağır ihlallerde). Bu yüzden AVM yönetimi reaktif güç kontrolünü enerji yönetiminin ayrılmaz bir parçası olarak görmelidir.

Enerji verimliliği bağlamında bakıldığında, reaktif güç kompanzasyonu yapmak, elektrik altyapısının verimli kullanılması demektir. Kompanzasyon sayesinde aynı şebeke altyapısı ile daha fazla aktif güç taşınabilir, transformatörün kapasitesi verimli kullanılır, kablolardaki gereksiz akımlar önlenerek ısı kayıpları düşer. Örneğin reaktif güç yüksek olduğunda, trafonun görünür gücü artar ve aktif yük taşıma kapasitesi fiilen azalır; kompanzasyon bunu düzeltir ve trafonun tam kapasite aktif güç taşımasını sağlar.

Sonuç olarak, bir AVM’de enerji verimliliği denildiğinde reaktif güç ihmal edilmemelidir. Doğru tasarlanmış ve bakımı yapılmış bir kompanzasyon sistemi kurulmalı, düzenli olarak cosφ değerleri izlenmelidir. İdeal olarak, güç katsayısı 1’e yakın tutulmalıdır. Bu sayede reaktif cezalar minimuma iner (veya hiç gelmez) ve elektrik şebekesi üzerindeki gereksiz yük kalkar. Hem ekonomi hem teknik açıdan kazanç elde edilir. Özetle reaktif güç kontrolü, enerji verimliliğinin “görünmeyen” ama çok önemli bir boyutudur; iş yapmayan gücü kontrol altına alarak işe yarar gücün verimli kullanılmasını sağlar.

AVM için enerji verimliliği sağlanmasında kiracı işletmelerin rolü nedir?

Alışveriş merkezlerinde enerji tüketiminin önemli bir kısmı, içindeki mağaza, restoran gibi kiracı işletmelerin faaliyetlerinden kaynaklanır. Bu nedenle, bir AVM’nin genel enerji verimliliği hedeflerine ulaşabilmesi için kiracı işletmelerin de bu sürece aktif katılımı gerekir. AVM yönetimi ile kiracılar arasında bu konuda bir iş birliği ve ortak farkındalık oluşturulması şarttır.

Öncelikle, kiracı mağazaların mağaza içi enerji kullanım alışkanlıkları verimlilik açısından büyük rol oynar. Mağazalar kendi iç aydınlatmalarını, vitrin spotlarını, klimalarını kullanırlar. Eğer bu işletmeler verimsiz ekipmanlar kullanır veya tasarruflu davranmazsa, AVM genelindeki tasarruf çabaları sekteye uğrayabilir. Örneğin, bir mağaza hala halojen vitrin spotları kullanıyorsa, yüksek ısı ve enerji tüketimiyle hem kendi faturasını hem AVM’nin soğutma yükünü artırır. Bu nedenle AVM yönetimi, kiracılarını enerji dostu teknolojiler kullanmaya teşvik etmelidir. Nitekim uzmanlar, AVM iç ve dış aydınlatmasının tamamı LED yapılmalı ve kiracıların LED aydınlatmaya yönelmeleri için tavsiye ve teşvik edilmeli demektedir. Pek çok modern AVM, kira sözleşmelerinde kiracının mağaza dekorasyonunda belirli verimlilik standartlarına uymasını şart koşmaktadır (örneğin LED aydınlatma, enerji verimli HVAC cihazı kullanma şartı gibi).

Kiracıların enerji verimliliği çabasına katılımı için AVM yönetimi çeşitli teşvik mekanizmaları uygulayabilir. Örneğin bazı AVM’lerde, çevre dostu uygulamalar yapan mağazalara ortak alan giderlerinde indirim gibi avantajlar sağlandığı görülmüştür. Mall Report dergisinde de belirtildiği üzere, eko-etiket sahibi sürdürülebilir ürünler satan mağazalara kira ve ortak alan giderlerinde avantaj sağlanabilir. Bu, kiracılar açısından somut bir teşvik olur. Kiracı mağaza enerji tasarrufu sağlayacak bir projeye yatırım yaptığında (örneğin verimli fırın, buzdolabı alımı), AVM yönetimi belli oranda kira indirimi yapabileceğini bildirebilir. Bu tip yenilikçi uygulamalar, kiracıların da sürece ekonomik motivasyonla katılmasını temin eder.

Kiracıların rolünün bir diğer boyutu, işletme saatlerinde alınabilecek önlemlerdir. Mağaza çalışanlarının, mağazalar açıkken de tasarrufu düşünmesi gerekir. Örneğin, mağaza kapısının sürekli açık tutulması yazın soğutma kaybına yol açar; AVM yönetimi kapıların kapalı tutulmasını önerebilir. Yine mağaza vitrin ışıklarının, AVM kapanışından belli bir süre sonra kapatılması bir kural haline getirilebilir (bazı AVM’ler gece belli saatten sonra vitrin aydınlatmasını keser). Bunlar her mağaza için ufak gibi görünse de 100’ün üzerinde kiracısı olan bir AVM’de toplu etki yaratır.

Kiralama stratejileri de sürdürülebilirlik odaklı belirlenebilir. Örneğin yönetim, kiralanabilir alanların bir kısmını çevre dostu konseptli markalara ayırıp, bu markalara cazip koşullar sunarak AVM genelinde sürdürülebilirlik profilini yükseltebilir. Bu, dolaylı olarak enerji verimliliği kültürünü de destekler çünkü bu tür markalar kendi operasyonlarında da enerji tasarrufuna dikkat eden markalar olacaktır.

AVM yönetiminin, kiracılarını enerji verimliliği konusunda bilinçlendirmek için düzenli iletişim ve eğitim çalışmaları yapması faydalıdır. Örneğin periyodik bültenlerle tasarruf ipuçları paylaşılabilir, ortak toplantılarda enerji tüketim raporları duyurulup en çok harcayan alanlar tartışılabilir. Bazı AVM’ler yıllık enerji tüketim hedefleri koyup bunları tutturduğunda tüm kiracılara ufak primler veya aidat indirimi yansıtarak kolektif bir sorumluluk hissi yaratmaya çalışmaktadır.

Kiracı katılımının güzel bir örneği, sürdürülebilirlik temalı etkinlikler olabilir. Örneğin AVM yönetimi, “Enerji Tasarrufu Haftası” gibi bir etkinlik düzenleyip, mağazalar arasında enerji tasarrufu yarışması yapabilir. En az enerji tüketen mağazayı ödüllendirebilir. Bu hem eğlenceli bir rekabet ortamı yaratır hem de farkındalığı artırır.

Tabii kiracıların rolü derken, sadece mağazalar değil, AVM içinde hizmet veren tüm alt yükleniciler (temizlik şirketi, güvenlik şirketi vs.) de dahildir. Onlar da ekipmanlarını (temizlik makineleri, vs.) verimli kullanmalı, ışıkları vs. açık bırakmamalıdır. Bu taraf da yönetilmelidir.

Sonuç olarak, AVM’lerde enerji verimliliği bir ekip işidir ve kiracılar bu ekibin vazgeçilmez üyeleridir. AVM yönetimi ve kiracılar el ele verirse, çok daha yüksek tasarruf rakamlarına ulaşılabilir. Kiracılar enerji maliyetlerini düşürerek kendi kârlarını da artıracaklarından, aslında bu iş birliği herkesin yararınadır. Yönetimin görevi, kiracıları yönlendirmek, teşvik etmek ve koordine etmektir. Bir AVM’de enerji verimliliği, ortak alanlarla sınırlı olmayıp mağaza içlerini de kapsayan bütünsel bir yaklaşım olduğunda, gerçek anlamda başarıya ulaşacaktır.

AVM için enerji verimliliği alanındaki yeni trendler ve teknolojiler nelerdir?

Enerji verimliliği alanı sürekli gelişmekte ve yeni teknolojilerle desteklenmektedir. Alışveriş merkezleri de bu yeniliklerden yararlanarak enerji tasarruflarını artırabilir ve operasyonlarını optimize edebilir. 2020’ler itibarıyla AVM’lerde enerji verimliliği konusunda öne çıkan güncel trend ve teknolojiler şunlardır:

• Yapay Zekâ Destekli Enerji Yönetimi: Geleneksel otomasyon sistemleri belirli senaryolara göre çalışırken, artık yapay zekâ (AI) ve makine öğrenimi algoritmaları enerji yönetimine entegre ediliyor. Yapay zekâ destekli optimizasyon sistemleri, geçmiş tüketim verilerini, hava durumu tahminlerini, ziyaretçi sayılarını vb. analiz ederek HVAC ve aydınlatma gibi sistemlerin ayarlarını gerçek zamanlı optimize edebiliyor. Örneğin AI, bir AVM’nin belirli bir günde saat 5’te kalabalık olacağını öğrenip iklimlendirmeyi önceden biraz daha çalıştırarak konforu sağlarken, kalabalık azalınca tekrar kısmayı kendi ayarlayabiliyor. Ayrıca anormal tüketim veya enerji kaçaklarını tespit etmede AI oldukça başarılıdır; normalin dışında bir tüketim deseni gördüğünde yönetime uyarı verir. 
• Nesnelerin İnterneti (IoT) ve Gerçek Zamanlı İzleme: IoT sensörleri ve cihazları sayesinde AVM’nin her köşesindeki enerji kullanımı anbean takip edilebiliyor. Gerçek zamanlı izleme imkânı, yöneticilere anlık müdahale şansı veriyor. Örneğin kablosuz IoT enerji sensörleri, her mağazanın anlık elektrik çekişini buluta aktarabilir; yönetim panelinde normalin dışında bir tüketim görüldüğünde ilgili mağazaya hemen bildirim gidebilir. IoT aynı zamanda ortam koşullarını (sıcaklık, CO₂ seviyesi, doluluk vs.) izleyip HVAC sistemlerini bu verilere göre ayarlayabilir. Bu teknolojiler enerji verimliliğinde daha ince ayar (fine-tuning) yapma fırsatı tanıyor. 
• Akıllı Bina Sistemlerinin Entegrasyonu: Aydınlatma, güvenlik, HVAC, asansörler gibi alt sistemlerin birbirleriyle entegre çalışması yeni bir trend. Bina yönetim sistemleri, güvenlik kameraları, ziyaretçi sayma sistemleri gibi farklı veri kaynakları entegre edilerek enerji verimliliği artırılıyor. Örneğin kamera veya sensörlerle bir bölgenin tenha olduğu algılanırsa, otomasyon oranın aydınlatmasını ve havalandırmasını kısıyor. “Elektrik 4.0” gibi kavramlar altında Siemens, Schneider gibi şirketler bu tip entegre çözümler sunuyor. Bu entegrasyonlar sayesinde, kullanım bazlı enerji yönetimi mümkün oluyor (kullanıcı yoksa enerji de harcanmıyor). 
• Enerji Depolama ve Talep Yönetimi: Şebeke elektriğine talebi optimize etmek için batarya enerji depolama sistemleri (BESS) kullanımı AVM’ler için ufukta beliren bir trend. Özellikle kendi güneş enerjisi üretimi olan AVM’ler, gündüz fazla enerjiyi bataryalarda depolayıp akşam tepe saatlerde kullanarak hem şebekeye yük bindirmiyor hem de yüksek tarife saatlerinden kaçınabiliyor. Ayrıca elektrik tarifelerinin zaman dilimlerine göre pahalı olduğu saatlerde bataryayı devreye alıp, ucuz saatlerde şebekeden çekip depolamak gibi stratejilerle enerji maliyeti düşürülebilir. Bu talep tarafı yönetimi, ileri seviyede verimlilik ve maliyet optimizasyonu sağlar. 
• Neredeyse Sıfır Enerji Binalar (nZEB) ve Pasif Tasarım: 2020 itibarıyla AB ülkelerinde yeni binaların neredeyse sıfır enerji olması hedefleniyor. Türkiye’de de bu konsepte yakınlaştırma çabaları var. Bu trend, AVM’lerin çok yüksek enerji verimliliği ile tasarlanmasını (pasif ısıtma/soğutma yöntemleri, mükemmel yalıtım, maksimum doğal ışık kullanımı vb.) ve ihtiyaç duyulan az enerjinin de yenilenebilir kaynaklardan karşılanmasını öngörüyor. Yeni AVM projelerinde mimarlar, pasif güneş kontrolü, doğal havalandırma bacaları, çatı bahçeleri gibi tasarım unsurlarını daha çok kullanmaya başladı. Amaç, binanın enerji ihtiyacını en başta mimariyle düşürmek. 
• Akıllı Şebekeler ve Enerji Geri Satımı: AVM’ler büyük tüketiciler olduğu kadar potansiyel üreticiler (prosumers) de olabilir. Çatısına güneş santrali kuran bir AVM, akıllı şebeke (smart grid) entegrasyonu ile ürettiği fazla elektriği şebekeye satabilir veya ihtiyaç anında şebekeden çekebilir. Bu iki yönlü etkileşim de enerji verimliliğinin makro düzeyde bir parçası. Ayrıca bazı AVM’ler, çevresindeki diğer binalarla mikro şebeke kurarak enerji alışverişi yapma yoluna gidebilir. Bu da “topluluk enerji verimliliği” trendidir. 
• Yenilikçi HVAC Teknolojileri: İklimlendirme alanında değişken soğutucu debili (VRF) sistemler, manyetik yataklı (oil-free) santrifüj chiller’lar, ısı pompası ile hem ısıtma hem soğutma yapabilen sistemler, soğutma için güneş enerjisi kullanımı (solar cooling) gibi yenilikçi teknolojiler geliyor. Örneğin manyetik yataklı chiller’lar sürtünmesiz oldukları için geleneksel chiller’lara göre %10-20 daha verimli çalışabiliyor. Yine evaporatif soğutma destekli klimalar veya soğutma depolama (gece buz depolama) sistemleri de trendler arasında. 
• Elektrikli Araç Altyapısı ve Yönetimi: Elektrikli araçların yaygınlaşmasıyla AVM’lere kurulan EV şarj istasyonları yeni bir yük profili oluşturuyor. Bunu verimli yönetmek de önemli bir konu. Akıllı şarj sistemleri, şarj işlemlerini AVM’nin enerji yoğun saatleri dışında yapacak şekilde yöneterek pik yükleri önleyebilir. Ayrıca bazı AVM’ler, araçların bataryalarını birer dağıtık depolama birimi gibi görüp, şebeke dengelemesine katkı sunmayı planlıyor. Bu da geleceğin trendlerinden: araçtan şebekeye (V2G) enerji transferi. 
• Enerji Verimliliği için Büyük Veri ve Analitik: Toplanan bol miktarda enerji verisi, büyük veri analitiği ile incelenerek yeni verimlilik fırsatları ortaya çıkarılıyor. Örneğin on binlerce sensör verisini işleyip öngörücü bakım (predictive maintenance) yapılabiliyor – bir cihaz arıza moduna girmeden fazla enerji çekmeye başladığında sistem uyarıyor ve bakımı yapılıyor, böylece verimsiz çalışma süresi en aza indiriliyor. 

Tüm bu trendler gösteriyor ki, AVM’lerde enerji verimliliği artık sadece LED lamba takmak veya bina otomasyonu kurmakla sınırlı değil. Dijitalleşme, yapay zekâ ve yenilenebilir teknolojilerin entegrasyonu ile çok daha ileri seviyede verimlilik yönetimi mümkün hale geliyor. Gelecekte hemen her büyük AVM, kendi içinde akıllı bir enerji merkezi gibi çalışacak; üretim, depolama, tüketim anlık optimize edilecek; karbon nötr hatta pozitif binalar ortaya çıkacak. Bu gelişmeler, enerji maliyetlerini düşürürken çevresel sürdürülebilirliğe de büyük katkı sunacak.

AVM için enerji verimliliği belgesi (Enerji Kimlik Belgesi) nedir ve zorunlu mudur?

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), bir binanın enerji performansını gösteren resmi bir belgedir. Alışveriş merkezleri için düzenlenen EKB de binanın enerji verimliliğini artırmak ve tüketim düzeyini belirlemek amacıyla oluşturulur. EKB üzerinde, binanın enerji sınıfı (A’dan G’ye kadar, A en verimli), yıllık enerji tüketim miktarı (kWh/m² olarak) ve sera gazı emisyonu gibi bilgiler yer alır. Alışveriş merkezleri geniş hacimleri ve yoğun enerji kullanımı nedeniyle Enerji Kimlik Belgesi almak zorunda olan yapılar arasındadır.

Türkiye’de binalar için Enerji Kimlik Belgesi zorunluluğu, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ile getirildi. 1 Ocak 2011’den itibaren yapı kullanma izni (iskân) alacak tüm yeni binaların EKB’ye sahip olması şart koşuldu. Yeni binalarda ayrıca enerji sınıfının en az C olması gerekmektedir; eğer proje C sınıfından daha düşük bir performansa sahipse iskan onayı verilmemektedir. Bu, yeni AVM’lerin tasarım aşamasında belirli verimlilik kriterlerini sağlamasını zorunlu kılmıştır (örneğin yeterli yalıtım, verimli sistem seçimi vb.). Mevcut binalar için ise kanun koyucu bir geçiş süresi tanıdı ve en sonunda 1 Ocak 2020 tarihine kadar tüm mevcut binaların da EKB almasını mecburi hale getirdi. Bu şu anlama gelir: 2020’den sonra EKB’si olmayan hiçbir bina yasal olarak satış veya kiralama işlemi yapamaz hale geldi; hatta EKB sunulmadan tapuda alım-satım işlemi yapılamaz kuralı getirildi. Dolayısıyla, var olan tüm alışveriş merkezlerinin de 2020 itibarıyla Enerji Kimlik Belgesi bulunması zorunludur.

Bir AVM için EKB hazırlama süreci, uzman mühendislerin binayı enerji performansı açısından detaylı incelemesiyle başlar. AVM’nin mimari özellikleri (alanı, hacmi, yalıtım durumu, pencere oranları vb.), mekanik sistemleri (ısıtma, soğutma cihazları, verimleri), aydınlatma sistemleri, otomasyon düzeyi gibi bilgiler toplanır. Bu verilerle Bakanlık tarafından onaylı bir yazılımda binanın enerji modeli oluşturulur. Simülasyon sonucunda binanın yıllık enerji ihtiyacı ve tüketimi hesaplanır ve bir enerji sınıfı ortaya çıkar. Bu sınıf, A (çok iyi) ile G (çok kötü) arasındadır. AVM’ler genellikle geniş ve enerji yoğun olduklarından, iyi tasarlanmış olsalar bile B veya C sınıfı civarında olurlar, eski ve verimsiz bir AVM ise D-E sınıfına düşebilir.

Enerji Kimlik Belgesi, bir AVM’nin sadece mevcut durumunu belgelemekle kalmaz, aynı zamanda iyileştirme potansiyeline de işaret eder. Uzmanlar, EKB hazırlarken binanın nasıl daha iyi sınıfa geçebileceği konusunda tavsiyeler de sunar. Örneğin belge üzerinde “ısı yalıtımını geliştirmek, verimli kazan kullanmak” gibi öneriler belirtilir. Bu yönüyle EKB, enerji verimliliğini artırmaya teşvik eden önemli bir araçtır.

EKB’nin zorunlu olması, alışveriş merkezi sahiplerini de enerji verimliliğine yatırım yapmaya sevk etmektedir. Çünkü yüksek enerji sınıfına sahip (örneğin A veya B sınıfı) bir AVM, düşük sınıflı bir AVM’ye göre daha değerli ve cazip hale gelir. Hem yasal uyum sağlanmış olur hem de işletme maliyetlerinin düşüklüğü belgeyle kanıtlandığı için kiracılar ve yatırımcılar gözünde avantaj sağlar. Nitekim enerji performansı yüksek binalar, hem kira getirisi hem de satış değeri açısından daha avantajlıdır. Bir AVM’nin A veya B sınıfı EKB’ye sahip olması, o binanın modern, iyi yönetilen, sürdürülebilir bir yapı olduğunun göstergesidir.

Enerji Kimlik Belgesi, 10 yıl geçerlidir. Bu süre sonunda yenilenmesi gerekir. Ancak eğer bir AVM içinde büyük tadilatlar, sistem değişiklikleri yapılırsa daha erken de yenilenebilir, çünkü enerji performansı önemli ölçüde değişebilir.

Özetle, Enerji Kimlik Belgesi bir AVM için yasal bir zorunluluk olmakla birlikte aynı zamanda bir fırsattır. Zorunlu tutulması, verimliliği artırmaya yönelik adımları hızlandırmıştır. EKB sayesinde AVM’nin enerji tüketimi şeffaf hale gelir ve iyileştirme alanları tespit edilir. Ayrıca AVM’nin değerini artıran bir unsurdur; zira yüksek enerji sınıfı, düşük işletme giderleri ve çevreye duyarlılık anlamına gelir. Bu yüzden alışveriş merkezi işletmecileri, EKB süreçlerini ciddiye almalı ve belgeyi bir formalite olarak görmeyip gerçekten daha iyi sınıfa ulaşmak için çaba harcamalıdır. Sonuçta hem yasal uyum sağlanacak hem de enerji maliyetleri düşecek, çevresel etki azalacak ve AVM’nin piyasa değeri yükselecektir.

AVM için enerji verimliliği danışmanlığı nedir ve nasıl fayda sağlar?

Enerji verimliliği danışmanlığı, enerji tüketimini optimize etmek ve tasarruf fırsatlarını hayata geçirmek isteyen işletmelere uzman desteği sağlayan bir hizmettir. Alışveriş merkezleri için enerji verimliliği danışmanlığı, AVM’nin enerji kullanımının en verimli şekilde yönetilmesi, israfın önlenmesi ve sürdürülebilir enerji çözümlerinin uygulanması amacıyla verilen profesyonel danışmanlık hizmetlerini kapsar. Bu hizmet genellikle yetkili Enerji Verimliliği Danışmanlık Şirketleri (EVD) veya tecrübeli enerji yöneticileri tarafından sunulur.

Bir enerji verimliliği danışmanı, AVM’nin mevcut durumunu analiz ederek işe başlar. Tüketim verileri toplanır, enerji etütleri yapılır, mevcut sistemlerin verimliliği değerlendirilir. Danışman, AVM’de hangi alanlarda enerji kayıpları olduğunu, nerelerde iyileştirme potansiyeli bulunduğunu tespit eder. Örneğin danışmanlık sürecinde, aydınlatmada gereğinden fazla güç kullanıldığı, soğutma sisteminin eski teknoloji olduğu ya da reaktif güç cezası ödendiği gibi bulgular ortaya konabilir. Bu tespitlere dayanarak danışman, iyileştirme önerileri sunar. Bu öneriler yeni ekipman yatırımlarından işletme değişikliklerine kadar geniş bir yelpazede olabilir: LED aydınlatmaya geçiş, otomasyon optimizasyonu, ısıtma sisteminin yenilenmesi, personel eğitimleri, tarife değişikliği gibi.

Enerji verimliliği danışmanının görevi sadece tavsiye vermekle bitmez; genellikle projelerin uygulanmasına yardımcı olurlar. Örneğin bir AVM, danışmanın önerisiyle bir verimlilik projesi (VAP) hazırlayıp devlet desteğine başvuracaksa, bu başvuru sürecini danışmanlık firması yürütebilir. Veya ISO 50001 enerji yönetim sistemi kurulacaksa, danışman şirket prosedürlerin yazılması, personel eğitimleri gibi aşamalarda destek olur. Bazı danışmanlık hizmetleri, enerji performans sözleşmesi modeliyle çalışır; yani danışman firma yapılan tasarruftan pay alacak şekilde projeyi uygular, böylece AVM’nin ilk yatırım maliyetini de üstlenebilir. Bu tür ESCO (Energy Service Company) modelleri, yatırım engelini ortadan kaldırarak tasarrufu mümkün kılar.

Enerji danışmanlığının faydaları çok yönlüdür:

• Uzmanlık ve Güncel Bilgi: Enerji verimliliği danışmanları mevzuata, yeni teknolojilere ve teşvik programlarına hakimdir. AVM yönetimi kendi başına bilemeyebileceği yeni çözümleri danışman sayesinde öğrenir. Örneğin piyasaya çıkan yeni nesil bir HVAC cihazı veya akıllı yazılım konusunda danışman öneri getirebilir. Ya da EPDK tarifelerinde bir değişiklik olduysa, hangi tarifenin seçileceği hususunda yol gösterir. Bu sayede AVM yönetimi, en doğru bilgiye dayalı kararlar alır. 
• Kapsamlı analiz ve özelleştirilmiş çözümler: Danışmanlar her AVM için özel bir enerji stratejisi geliştirir. Her AVM’nin yapısı, kullanım şekli farklı olduğundan, verimlilik çözümleri de özelleşmelidir. Danışmanlık, şirketin genel tasarruf reçetelerini değil, binaya özel etüt sonuçlarını esas alır. Bu da hedefe odaklı tasarruf projeleri demektir. 
• Finansal fayda ve kısa ROI: Danışmanlar önerdikleri projelerin fizibilitesini de hesaplarlar. Yatırım tutarı ve geri dönüş süresi (ROI) analizleri yaparak AVM yönetimine sunarlar. Böylece yönetim, hangi projeye öncelik vereceğini somut rakamlarla görür. Pek çok danışmanlık projesi, ortalama 2-3 yıl geri dönüşlü tasarruf fırsatlarını ortaya çıkarır. Bu da AVM için uzun vadede ciddi maliyet tasarrufu demektir. Örneğin danışman sayesinde yapılan bir optimizasyonla yılda %15 enerji tasarrufu elde edilirse, bu işletme giderlerinde önemli bir düşüş sağlar. 
• Yasal uyum ve raporlama: Enerji danışmanları, AVM’nin yasal yükümlülüklerini de takip ederek destek olur. Enerji Kimlik Belgesi alınması, yıllık enerji tüketim bildiriminin yapılması, ISO 50001 standartlarına uyum gibi konularda danışmanlık, AVM’nin mevzuata tam uyumunu sağlar. Bu da idari yaptırım riskini ortadan kaldırır. Örneğin danışman, AVM’nin enerji yöneticisiyle birlikte bakanlığa sunulacak raporları hazırlar, böylece cezai durumlar yaşanmaz. 
• Çevresel ve kurumsal fayda: Bir enerji danışmanının yardımıyla, AVM’ler karbon ayak izi hesaplamaları yapabilir, sürdürülebilirlik raporları hazırlayabilir. Bu da kurumsal sosyal sorumluluk ve marka imajı açısından kazançtır. Örneğin bir danışmanlık firması, ISO 14064 (kuruluş karbon ayak izi doğrulaması) sürecinde de destek olabilir. Sonuçta enerji verimliliği projeleri çevreye duyarlılığı artırarak AVM’nin itibarını da yükseltir. 

Özetle, enerji verimliliği danışmanlığı AVM yönetimine adeta bir rehberlik hizmeti sunar. Nasıl bir finans danışmanı şirketin para işlerini optimize ediyorsa, enerji danışmanı da AVM’nin enerji işlerini yoluna koyar. Bu iş birliği sonucunda: AVM enerji maliyetlerini azaltır (dolayısıyla rekabet avantajı kazanır), çevresel etkisini düşürür, yasal gereklilikleri yerine getirir ve uzun vadede daha sürdürülebilir bir işletme olur. Enerji verimliliği danışmanları, bu sürecin katalizörü olarak hem teknik uzmanlık hem uygulama desteği sağlarlar. Günümüzde pek çok AVM, bu nedenle deneyimli enerji danışmanlarıyla çalışmayı tercih etmektedir.